徐家湾拿地策略建议.docVIP

徐家湾新光村地块拿地策略建议 二O一O年八月二十二日 目 录 一、 区域市场环境 - 2 - 二、 周边市场分析 - 2 - 三、 区位远景规划 - 6 - 四、 地价建议 - 7 - 4.1. 项目初步定位 - 7 - 4.2. 预期整盘销售价格 - 7 - 4.3. 建议 - 8 - 区域市场环境 地块位于徐家湾街办新光村，临近北三环，临近浐灞属于浐灞河新区未央板块。新光村耕地300亩、庄基地200亩，工业用地100亩。地块共享浐灞生态与未央区扩张带来的双重便利，连接浐灞、经济技术开发区、未央生态区。目前该区域主要为城中村，环境复杂。在相关生活配套如餐饮、娱乐、商业等方面稍显不足，人气也不够旺，不过这一状况不会持续太久，伴随城市的改造，城市基础建设逐步跟上，周边实现繁荣的生活景象并不遥远，区域升值潜力巨大。 周边市场分析 市场动态 西安在新政出台后，经历了五月份的调整期后进入7、8月份以来市场量价已经趋于稳定。全市普通住宅成交价格基本维持在5800元/平米左右，成交量 维持在周成交1700套左右。该区域地块所处的城北区域，销量一直在西安名列前茅，进入7月份以来周均成交量526套，8月份两周成交量都在600套以上；而城北均价却保持着较低的水品平均均价在5000元/平米左右，低于全市当前5800元的水平。但随着城北区域的发展，商品房销售价格上一定可以得到较大的发展。同时本区域又临近浐灞，享受浐灞生态，在销售价格上定能有所突破。 区域项目调研汇总 项目 占地面积 总建筑面积 容积率 主力面积区间 销售率 均价 凤城尚街 5亩 26000 8 50-100 70% 4700 五龙汤花园 37亩 102798 3.7 71—126 25% 4300 汇通太古城 400亩 100万平米 3.2 80—132 1% 5600 首创国际城 530亩 168万平米 3.8 60—130 12% 5500 奇星御园 379亩 70万平米 2.6 50—120 18% 3100 瑞丰新欣城 110亩 32万平米 4.8 55—132 4700 聚安盛都 500亩 100万平米 3.5 52—147 未开盘 未开盘 浐灞一号 200亩 60万平米 3.5 90—140 5500 航天常青苑 19亩 45000 3.01 60—260 15% 5500 弘和美林馆 50亩 15万平米 4.05 86—126 65% 4500 荣华北经城 92亩 31.5万平米 3.85 未开盘 未开盘 香格里拉尚城 178亩 50万 4.01 34—137 3200 分析：紧邻地块楼盘不多，多为小规模低品质楼盘如凤城尚街、五龙汤苑、 奇星御园等。与地块具有同等地理位置及靠近北三环位置却大盘云集汇集首创国际城、汇通太古城等知名大盘。当前项目周边大盘基本处于销售初期，后期供应量较大。容积率多在3以上，以高层产品供应为主。 售楼盘价格分析 分析：当前地块周边在售商品房项目价格主要集中在4500元/平米，以凤城尚街，五龙汤园为代表；规模较大、配套齐全的项目售价约在5000元/平米以上。地块周边还存在经济适用房项目，售价约在3200元/平米。 在售楼盘户型面积分析 该区域内产品（住宅）户型面积区间为34——260平米，其中主力户型面积区间为60—130平米。面积较小的经济两房和紧凑三房是该区域产品供应主流。 在售楼盘户型配比分析 目前该区域两房占总量53%的左右，三房占总量的32%左右。说明该区域市场产品供应以两房为主，三房为辅。一房占比达到11%。 产品分析： 现阶段该地块周边在售商品房项目较少。但在沿北三环内外与项目区位接近位置上集中着百万平米的大盘其中以汇通太古城、首创国际、聚安圣都、锦绣天下、浐灞一号的项目，这些楼盘开发周期长，规划产品跨度较大，一室产品到别墅类产品一应俱全。同时在项目周边分布着一些较为小的项目如，凤城尚街（一栋单体楼），五龙汤苑，其产品以市场主流适销产品为主，主要为经济型两室、经济型三室等刚需改善性产品。 目前该区域内80-90 多平米舒适型两房和120 平米左右的三房仍是市场上供应的主流产品。但为了差异化竞争，部分项目采用不同力度的赠送面积策略，如汇通太古城。从销售成绩上来看，对销售起到一定的支持作用。同时徐家湾地区在后期将进入城中村改造的高峰去，后期出现的项目预计较多，如帽耳冢进400亩的土地供应量在后期也应是产品齐全的“综合体”项目。 区位发展规划 西安新行政中心、生态化现代化城市新区 未央区的主要目标和发展定位是建设生态化现代化城市新区。基于这一定位，未央区将配合做好张家堡广场周边的西安市行政中心基础设施和办公楼建设，以及西