第四章(房地产影响因素).pptVIP

影响房价的心理因素有： 购买或出售时的心态 个人的欣赏趣味 时尚风气、跟风或从众心理 接近名家住宅的心理 讲究风水或吉祥号码 心理影响情况 房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格 房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格 有债务纠纷的债务人为了快速脱身，会低价出售房地产 对特殊数字的偏好或回避 * Real Estate Appraisal * 第八节 心理因素 影响房价的其他因素有： 行政隶属变更 重要政治人物的健康状况等 * Real Estate Appraisal * 第九节 其他因素 房地产价格的影响因素 实物因素 权益因素 区位因素 人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 心理因素 其他因素 * Real Estate Appraisal * 本章小结 Real Estate Appraisal Real Estate Appraisal Real Estate Appraisal Real Estate Appraisal Real Estate Appraisal * Real Estate Appraisal * 第四章 房地产价格影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述 一.对房地产价格影响因素的基本认识 1.各种因素影响价格的方向不同 2.各种因素影响价格变动程度不同 3.各种因素影响价格的关系不同 4.各种影响因素与时间的关系不同 * Real Estate Appraisal * 第一节 房地产价格影响因素概述 二. 房地产价格影响因素的分类 内因与外因分类 自身因素： 实物因素、权益因素、区位因素 外部因素： 人口因素、制度政策因素、经济因素、 社会因素、国际因素、心理因素、其他因素 * Real Estate Appraisal * 第一节 房地产价格影响因素概述 二. 房地产价格影响因素的分类 影响因素的层次分类 一般因素：人口因素、社会因素 、行政因素、国际因素、经济因素 区域因素：区域社会因素、商服繁华程度、心理因素、交通条件、基本设施、区域环境条件 个别因素：建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积 * Real Estate Appraisal * 影响房价的实物因素有： 土地实物因素 1.土地面积 面积大小影响单价高低；不同地区消费习惯不同。 2.土地形状 形状规则土地利用率高，单价高。 3.地形、地势 土地平坦，价格高；高低不平土地，价格低。 * Real Estate Appraisal * 第二节 房地产自身因素 实物因素 土地实物因素 4.地基 地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，低价就高；反之就低。 5.土壤 土地受污染情况、自然酸碱度肥力。 6.土地开发程度 熟地高于生地，“七通一平”高于“五通一平”高于“三通一平” * Real Estate Appraisal * 第二节 房地产自身因素 实物因素 建筑物实物因素 1.建筑规模 规模过小过大都会降低单价 2.外观 外观新颖、优美单价高，反之单价低 3.建筑结构 钢筋砼优于砖混机构优于砖木结构 4.设备设施 设施齐全完好价格高，反之价格低 * Real Estate Appraisal * 实物因素 建筑物实物因素 5.装饰装修 装修程度高，价格高 6.层高和室内净高 层高过低使人有压抑感，价格低；过高增加建筑成本，也会降低其价值 7.空间布局 平面布局合理、交通联系方便，有利于使用的价值就高，反之价值就低 8.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 9.维修养护情况及完损程度 * Real Estate Appraisal * 权益因素——房地产利用所受的各种限制 1.房地产权利及其行使的限制 地役权降低供役地的价值 共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格低于正常价格 2.房地产使用管制 使用管制包括 农村地区的农用地转为建设用地。农用地地价低，转变用途地价上涨。 城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。容积率高地价一般高 3.相邻关系 * Real Estate Appraisal * 权益因素——房地产利用所受的各种限制 3.相邻关系 相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制 应当为相邻权利人提供的必要便利（3项便利） 用水、排水提供必要便利 通行的便利 对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利 不得损害相邻人的以下权利（3项义务） 不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照 不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物 挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全 * Real Estate Appr