房地产课程设计...doc

….学院 课程论文设计 课程名称：房地产设计与营销策划 题 目：…..营销及策划方案 学生姓名： 学 号： 所在系部： 专业班级： 指导教师： 日 期： 二○一三年十一月 一、 项目总体环境分析 1.1项目用地周边环境分析 1.1.1、项目基本信息 金地圣爱米伦优雅绽于南湖中心，南二环以北，是金地集团2010年法式文化宅邸的翘笔之作。糅合南湖片区浓郁的人文氛围及周边的景观资源，嵌入珍奢的法式庭院及高层观景雅院，为全城名流绅士构筑一座醇香的法兰西情调天地。[5]行政区域：洪山 　　区域板块：南湖　　项目位置：南李路27号（华科大武昌分校对面）　　交通状况：公交车587、74、306、317、570、587、901、905等至徐家墩下车。　　建筑类型：板楼,高层　　物业类别：普通住宅　　物业公司：武汉金地物业管理有限公司　　物业费：2.45元/月/平米[1]开盘时间：2011年1月25日，2011年3月20日，2011年5月21日，2011年11月20日入住时间：2012年10月周边商业：沃尔玛、金逸影城等国际巨头入驻，娱乐休闲文化多元，多重核心商业周边公共交通：公交车587、74、306、317、570、587、901、905等线路徐家墩下车[4]教育配套武汉金地格林小城国际幼教中心、松涛苑新乐思幼儿园、莲溪寺幼儿园、新世纪实验幼稚园、街道口幼儿园丽岛分园 武汉市第二聋校、湖北啤酒学校、湖北宏程职业培训学校、童学馆、共青团湖北省团校汉口银行(雄楚大道支行)、雄楚大街邮政储蓄、中国工商银行(武汉御景名门支行)、中国工商银行(武汉雄楚支行)、中国建设银行(南湖储蓄所)沃尔玛、金逸影城等国际巨头入驻，娱乐休闲文化多元，多重核心商业中建三局武汉中心医院、武汉虎泉医院、湖北省肿瘤医院、武汉理工大学医院、武汉市洪山区中医医院金浪花大酒店、狮王府酒店、虾佬顶汤、绣林小镇餐厅、澳门街商场超市中百仓储珞狮路购物广场、流行视窗购物广场、永利典当、新世界汇美百货珞瑜路店、沃尔玛(南湖花园店) 2、南湖区域未来将是武汉的重要的城市副中心区域，随着政府规划的利好的引导，将南湖区域具有巨大的投资价值。 3、在南湖居住新城中心板块区域内，实力开发商的入驻，将带来高品质的产品，提升板块的开发水平，改善配套及周边环境，形成高档住宅区。 4、在南湖居住新城中心板块由于大规模项目的入驻，产品品质的提高，板将使板块内楼盘的销售价格逐步上升，目前已成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地。 1.3.2项目地块的劣势：不是一线滨湖楼盘，地段位置相对而言较偏，配套设施不够齐全，综合性价比不够高，户型面积明显偏大，细节处理方面没有达到最高程度、项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。项目所在区域周边环境尚未完善，灰尘比较大，地处偏僻，对那些现在就想要一个好的城市环境的人员来说比较困难。 1.3.3项目地块的机会点： 1.从武汉房地产市场长期发展角度方面来更进一步观察和考量的话，楼盘增值空间和发展潜力仍然巨大现在社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。2.目前当地住宅、商业房产市场产品太多，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。3．武汉本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.4.本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。 1.3.4对项目地块的威胁： 1.客观上来讲楼盘均价和物业费都不低，价格跟价值也存在瞬间适当匹配之处，这在南湖板块某种程度上面应该会丧失一些市场核心竞争能力峰值，近年来武汉经济有了很大的发展，但房价日益提高使得买房的人的承受力受限。而购买力较强的客源则更愿意在市中心买房。2.目前市场供应量放大，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。3.南湖附近已有楼盘先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，因此现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。4.宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。 1.4、项目可实现价值分析 项目地处武汉东湖技术开发区南湖农业园，东邻风景秀美的野芷湖，西临城市干道丁字桥南路，北接南湖南路。项目占地42万