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房屋登记行政纠纷若干问题研究 　　摘 要：房屋登记纠纷中，当事人提起诉讼的原因只有两种，或是对登记行为本身有异议，或是对登记的权利有异议。但审判实践的处理却复杂、混乱得多。由于登记作为行政法上的程序，与不动产物权变动实体规则两套规则各自独立运行，导致行政法效果与民法效果相互交织，造成了诸多长期困扰司法实践的疑难问题。 　　关键词：不动产登记；行政与民事交叉；程序选择 　　一、解构透析：影响房屋登记纠纷的各方因素考量 　　X市法院2010-2011年共受理一、二审房屋登记行政纠纷61件，其中一审39件，二审22件。通过对这些案件样本的分析，可发现房屋登记行政纠纷主要有以下特点： 　　（一）原告以自然人为主、权利来源复杂多样 　　原告包含了自然人、法人和其他组织等多种主体形式，但以自然人居多，占84%，这是实际产权比例在诉讼中的正常投射。原告委托律师作为诉讼代理人的比例为85%，可见原告对诉讼较为重视。从引起诉讼的法律关系来看，原告主体包含了登记名义人、继承人、共有人、相邻权人、业主委员会（基于建筑物区分所有权）、商品房预售合同的业主、出让人、抵押人、其他异议人（基于侵权等事实行为）等多种类型，权利来源呈现多样、分散的特点。 　　（二）被告应诉积极性不高、普遍依赖律师 　　与原告不同，被告作为政府部门，在诉讼活动中具有更多的资源优势和便利条件。79%的案件中被告有委托律师参加诉讼，另外21%的案件未委托代理人主要是由于案件在受理后，原告随即因为主体资格、受案范围和庭外协调等原因撤诉，被告未及或无需委托代理人。此外，被告委托的律师通常较为固定，同一辖区内法院审理的房屋登记案件往往由同一名律师代理，甚至出现全市一审案件中，有19件均是同一名律师代理的情况。 　　（三）第三人数量众多、关系类型复杂 　　房屋登记纠纷涉及第三人的案件比例高达92%，共涉及第三人57人，案件数量与第三人人数比约为1：1.5。第三人包含了登记名义人、继承人或可期待的继承人、房屋买卖合同的出卖人、赠与人、抵押权人、基于事实行为的无处分权人等多种类型，其中登记名义人和继承人（包括可期待的继承人）占60%以上。第三人与原告之间的关系最为常见的是家庭关系和邻里关系，两者涉及的第三人人数占一审判决案件第三人人数的比例将近60%。 　　（四）登记行为类型和登记权利类型较为集中 　　登记行为类型以转移登记和初始登记为主，两者共占70%以上，反映以下两种情况较易产生纠纷：一是房屋权属发生移转时，如分家析产、遗产继承、买卖赠与等；二是利用农村宅基地建房时，存在土地权属不清、私自换地等情形。此外，涉及的登记行为还有初始登记、转移登记、变更登记、预售备案登记、撤销销登记、抵押权登记等多种类型。登记权利类型以所有权为主，约占80%，集体土地所有权和抵押权也有涉及。 　　（五）程序方面适用裁定结案比例高 　　适用判决和裁定方式结案的分别为21件和18件，裁定结案的比例高达46%。其中，裁定驳回起诉和裁定准予原告撤诉两种情形共占一审受理总数的约41%，这些案件止于程序，未进入实体审判。判决结案的21件案件中，原告败诉和被告败诉分别为11件和10件，判决原告败诉主要以驳回诉讼请求为主，有9件；判决被告败诉的撤销和确认无效各5件。 　　（六）行政纠纷与民事争议交叉的情况突出 　　一审判决结案的39件房屋登记纠纷，依据引起争议的法律关系可以分为两类：一种是登记行为异议，其争议实质为行政法律关系，仅1件，约占5%；另一种是登记权属异议，其争议实质为民事法律关系，共20件，约占95%。 　　二、 追本溯源：困扰房屋登记纠纷的原因分析 　　从以上数据的分析可以看出，全市一审判决的房屋登记纠纷案件中，有95%是由围绕民事法律关系引起的权属异议而展开的，这些实体法上的异议经由房屋登记这一具体行政行为在程序上的连接转换，进入到行政诉讼程序，使行政纠纷与民事争议交织在一起。那么，通过对房屋登记行政纠纷的审理，能否达到当事人的诉讼预期，解决实际权属争议？随之而来的问题包括三个层面：一是房屋登记行为法律性质问题； 二是房屋登记纠纷审查标准问题；三是房屋登记纠纷程序选择问题。 　　三、筑渠引流：化解房屋登记纠纷的对策和建议 　　（一）完善立法――统一法律适用标准 　　目前审判实践中遇到的诸多争议和困惑很大程度上是由于法律规定的空缺和适用标准的混乱。为此，应及时出台房屋登记配套规定和有关司法解释，对物权法的相关规定进一步细化。进一步明确房屋登记行为的性质、房屋登记纠纷的审查标准、程序选择以及受案范围、原告主体资格等问题，为审判实践提供明确的法律依据。加快相关法律法规、司法解释的修订工作，统一裁判标准，避免因适用不同法律规定造成相互矛盾冲突。 　　（二）能动司法――