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郑州市商业写字楼管理模式调研报告 2012-11 河南绿都物业服务有限公司 运营管理部 郑州市商业写字楼管理现状调研报告 目 录 一、调研目的 3 二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述 3 三、重点项目及企业简介 3 1.中原万达广场 4 2.升龙集团（曼哈顿城市广场） 5 3.郑州宝龙城市广场 6 4.名门城市广场 7 5.金城国际广场 7 6. 写字楼 7 四、综合建议 8 郑州市商业写字楼管理现状调研报告 一、调研目的 此次调研旨在通过对郑州市写字楼以及商业综合体的运营模式及管理现状的调研，通过分析确定绿都物业的业务开展范围，调研的重点是商业综合体的管理模式。 二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述 近年来，随着房地产市场不断升温，政府对住宅市场的调控，越来越多的企业开始转战商业地产，郑州市的写字楼及商业综合体也如雨后春笋般不断涌现，有着“南万科、北万达”之城的万达集团的进驻更是给郑州市场带来了新的生机与活力。 在管理方面，万达集团、升龙集团、万厦物业、索克物业等几家企业代表了郑州市商业物业管理的第一梯队，其他的企业服务标准参差不齐，也有不少项目的管理仅仅是一个象征性的服务，无法满足业主的需求。 通过调研我们发现，商业综合体及写字楼的发展趋势很迅猛，但是商场人气不旺、商铺空置以及因物业服务跟不上造成的高档楼盘品质受损等现象都是不容忽视的问题。在未来的发展中，除了项目自身的项目配套外，专业的商业经营及物业服务将是影响商业地产发展的关键因素。 三、重点项目及企业简介 本次调研主要对万达广场、曼哈顿商业广场、名门城市广场、宝龙城市广场四个商业综合体以及万厦物业的金成国际广场、绿地峰会天下、世博大厦等写字楼项目以及索克物业进行了调研。以下对调研情况进行介绍： 1.中原万达广场 简介：中原万达广场是集大型购物中心、写字楼、室外商业街、底商、住宅于一体的大型城市综合体，其中大型购物中心部分为万达自持物业类型，其它为销售型物业类型；目前除万达大型购物中心部分外在管面积360000m2，含住宅、商业街及写字楼，底商23000m2、室外商业街24000 m2、写字楼62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面积31000 m2 收费标准：住宅1.75元/月/m2、室外商业街7元/月/m2、底商4元/月/m2写字楼3元/月/m2 管理模式：目前中原万达广场的后期管理由大连万达物业有限公司郑州分公司（以下简称万达物业）和郑州万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业）负责。 其中万达商业负责万达自持产权的大型购物中心部分，万达物业负责购物中心以外的销售型物业部分。地下车库有两个，购物中心区的由万达商业负责（临时停车），住宅区的由万达物业负责（固定车位，只卖不租，月服务费90元/月/m2）。 万达商业和万达物业之间的关系描述：名义上万达物业和万达商业是两个具有独立法人的企业，但是实际管理中万达物业是作为万达商业的一个部门，受商业公司控制（例如商业公司下属的安保品质部是要兼顾物业公司的），但是财务是独立核算的。 其他：目前万达商业和万达物业的保洁均为外包，下一步安保方面也准备外包。 2.升龙集团（曼哈顿城市广场） 简介：郑州曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积80万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积160000平米。简介：宝龙城市广场位于中心，为郑东新区起步区的大型商业开发项目。建成后的郑州宝龙城市广场集购物、旅游、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动等于一体郑州宝龙城市广场总建筑面积约25万㎡包括建筑面积194951平方米的大型多业态综合性商业地产项目、建筑面积15197平方米的套房、总建筑面积6651平方米的零售店及建筑面积30395平方米的停车位。商业地产项目的主要租户包括大商千盛生活广场、食全食美美食世界、郑州奥特莱斯、苏宁电器、万花楼夜总会、洗浴中心、影城、星公馆KTV等。 通过调研目前写字楼的物业服务方面，有一部分项目是由开发企业直接成立物业公司进行后期的物业服务，多数项目管理现状令人堪忧，不过更多的企业表现出来的是对商业物业服务的重视，通过聘请专业的商业物管公司或者聘请专业的商业物管人员进行后期的物业服务，以提升项目整体品质。 经营收入方面：对于写字楼项目，除了物业费收入和广告收入，车辆收入和一些增值服务收入也是相当可观的，尤其是增值服务中的房屋租售方面，也有一些企业针对写字楼白领开展食堂对外经营业务进行创收。 四、综合建议 通过调研了解 ，目前商业综合体的管理模式主要有两种，以产权划分和以业务划分。