长沙中欣项目营销思路.pptVIP

中欣项目营销思路 第一部分--------------------------------市场分析-项目分析 本案推导结构 本案市场分析---------------------------------------- 市场概述 1、市场处于稳步发展期 2、市场需求持续旺盛 3、房价走势基本平稳 4、大盘进代已经来临 随着长沙市政府迁住河西新址，阳光100、金牛山庄等一 批项目已进入实质性操作阶段。省政府的南迁同时也带 动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张的进行前 期准备工作 6、05年市场堪忧 宏观调控的大环境下，全国房地产面临新的挑战。 七部委意见下达，使众多消费者持币观望。 大盘时代来临，加速品质竞争，房地产面临洗牌。 土地的匮乏及建筑成本的增加造成房价攀升，易形成有价无市。 05年调控风波不断，对市场影响较大，开发商对后市不可期望太高。  7、 市场判断 住宅是永恒不变的开发主题，而开发什么样的住宅是客户需要的产品，是开发商重点考虑的问题。 市场需求仍然存在，但好产品才会有人接受。 第二部分 本案项目分析---------------------------------------- 基本情况 项目位于韶山路与长沙大道之间的次干道—友谊路南，属于长沙南城 雨花区。项目总用地约4万平方米，容积率约2.8，总建筑面积达到11万平 方米左右，项目规模不大，地形呈不规则地块，如何利用项目地势优势， 结合土地形状，创造最具竞争力的楼盘，还需要从产品着手。  重点物业分布 客户定位----------------------------------- 目标客户细分——“五大潜在目标市场” 目标客户定位——“高级白领及中产阶级” 本案定位分析---------------------------------------- 产品定位 如何在土地规模不大、地块形状不规则、 地形地貌不平整的情况下做出具有一定特 色化、个性化的高端产品？ 产品定位 中端偏高的产品，以洋房+小高层为产品组合 档次要高于周边楼盘，入市价格与周边楼盘相当，留足升值空间； 高档不高价，主要体现在楼盘的整体文化、环境、户型方面，而与其他楼盘相比具有一定的优势、特色与差异性。 合理性：楼盘户型追求更为合理的平面几何布局空间，不以面积大求豪华，而讲究居家休闲功能的合理性分布和人居环境设计的特色表现。 产品形象 唯美的 新颖的 精致的 项目整个规划及给人的意境应该是唯美的，住宅是一个给人造梦的场所，唯美的产品形象才能给人足够的吸引力。 项目的产品应该是新颖的，老套的户型及没有风格建筑的建筑是缺乏生命力的，新颖的产品才能给人更舒适的空间享受。 项目整体来说是精致的，精致体现在各个细节，注重细节的房子才是有品位的房子。 产品策划 创新产品、独特形象、景观制胜 在这个产品同质化的年代，没有创新的产品就等于没有生命力的产品，独特的USP才是决胜的关键所在。 独特的形象是代表一个楼盘的个性，现在已经过了好酒不怕巷子深的年代，一个符合市场的形象，可以增加项目的吸引力。 景观制胜，随着现代文明的发展，人们对居住的环境要求越来越高，景观也从观赏性景观逐渐发展成参与性景观，将景观融入生活是景观制胜的关键所在。 规划立意 利用地块特色，顺势而为，保护自然条件 自然的才是最美好的，在地块自身条件下，让建筑依地而生，营造最美丽生活是项目的特色所在。 竞争策略 生活方式和文化的渲染 1、具有中国文化特色（地域文化）及历史建筑符号； 2、超前规划，符合现