2015年标杆房企大本营战略调查报告 .doc

2015年标杆房企大本营战略调查报告 　　大本营在房企(专题阅读)的布局中占据了最重要的地位，是房企进行转型、扩张、创新等战略变化的的基础和后盾。而大本营所在城市的经济发展和文化特征，也在潜移默化中对房企的品牌口碑、合作资源、产品定位等产生了深层次的影响。 　　一.TOP50房企大本营分布及特点 　　总体而言，TOP50房企的综合实力更为强大，也涵盖了中国房地产企业的基本形态。而从这些房企的大本营分布中也能看出，在不同区域起家的房企都有各自鲜明的地方特色，进而能分析他们定位自身及制定战略的逻辑。 　　1、大本营城市的经济环境是房企发展的基础 　　TOP50房企大本营城市的分布较为集中，除了北京外，其余大多位于沿海地区，南方的房企数量大于北方，这证明了房企的规模和大本营城市的经济发展及市场环境高度关联。 　　注解：1、TOP50房企指2014年年度销售金额排名前50的房企，包括：万科企业、绿地集团、万达集团、恒大地产、保利地产、碧桂园、中海地产、世茂房地产、华润置地、融创中国、富力地产、绿城中国、华夏幸福、龙湖地产、招商地产、金地集团、雅居乐、远洋地产、九龙仓、金科集团、荣盛发展、佳兆业、中国铁建、中国中铁、新城控股、首创置业、保利置业、金隅股份、阳光城、旭辉集团、越秀地产、中信地产、方兴地产、蓝光实业、合景泰富、中南集团、复地集团、首开股份、泰禾集团、华侨城、敏捷地产、正荣集团、电建地产、融信集团、金辉地产、建业地产、时代地产、协信集团、雨润地产、中粮集团。 　　2、报告中提到的房企大本营通常指该企业总部所在城市 　　3、阳光城于2012年将总部从福州迁至上海，但由于其在福州起家且大范围布局，为典型闽系房企，因此报告中将阳光城的大本营计为福州;金辉同理。 　　细化到具体区域来看，大本营城市位于华南、华东和华南区域的房企占据了TOP50的大半，占比分别为30%、28%和24%。 　　不过，华北区域的12家房企中，有一半为中央各部委直属企业(央企)，而在TOP50中这一比例仅为26%。这些房企中有部分的地方特色较淡，仅是将总部设立在北京。 　　在TOP50中，华南起家的房企数量最多，其中有15家总部位于广东省内和深圳。这主要是由于广深一带的房地产市场发展最早，带动了当地房企的成长，先于其他区域的房企进入全国布局抢占市场。总部位于福州的5家闽系房企则大多在近两年异军突起，从区域向全国高速扩张，但相应地也付出了更高的资金成本。 　　华东区域的TOP50房企则分散在各个城市，即便是有5家房企的上海，也仅有绿地和复地两家为土生土长，另有一家央企和两家创始于福建的闽系房企。 　　若将TOP50房企的大本营按城市能级划分，则一线城市的优势明显，占比高达54%;二线城市占28%，均为发达二线城市;三四线城市则也通常收到周围一线城市如北京、广州等辐射，占12%。 　　因此，很显然，房企大本营城市的经济情况直接影响了房企的发展，越发达的区域房企，在大本营城市积累的资本越雄厚，更能把控全国扩张的节奏和深入程度。随着房地产这一传统的行业逐渐进入成熟稳定期，新晋房企要扩大规模已经十分困难，受益于大本营经济优势的房企则有更扎实的基础。 　　2、大本营地域文化决定房企风格和策略 　　从房企(专题阅读)的分布情况来看，华南、华东等区域的集中度较高，而根据地域的不同，这些房企也都具备了各自独特的风格，形成了以下几大派别： 　　首先，实力最强的当数华南系，从近三年来的房企排行榜上就可以看到，第一、第二梯队基本被华南的房企占据。大家耳熟能详的招保万金华南五虎等都是从广东省发家的企业。由于竞争激烈，优胜劣汰在华南市场表现的尤为明显，生存能力强的房企主要分为两类，一类是在全国强势扩张的，比如万科、恒大等，此类企业的产品线丰富且清晰，针对不同的土地条件、目标客户群都有相对应的项目类型，形成可以大批量复制的产品线，缩短开发周期，迅速占领市场。另一类是具备一家之长的，比如雅居乐的旅游地产、华侨城的文旅城等等。这类企业对外扩张的步伐较慢，但是在专攻领域的实力强，其他企业很难与它们抢夺市场。 　　其次，闽系房企近一两年来在市场上表现抢眼，作为一批黑马，目前占据了房企排行榜中第三梯队的众多席位。闽系房企的主要特点是强扩张、快周转，它们在企业战略方面基本相似，立足海西，面向全国，但由于福建省内的市场比较有限，大多房企在大本营里发展的时间相对较短，很快就铺向全国，并且偏好将上海作为扩张的第一站，2014年融信、正荣、厦门国贸等多家闽企在上海拿地。闽系房企要么有着较强的融资能力，如泰禾、阳光城，要么背后有财团支撑，如融侨、金