上海建发新江湾项目前期策划投标书_课件.pptVIP

客源构成——高档客源外籍客源丰沛 产品品质——同质化竞争严重 第一部分 项目市场定位 区位背景 区位背景1——国际化开发城区 新江湾城定位：“绿色生态港,国际智慧城 ” 国际教育：复旦大学等14所全国乃至世界知名学府 国际商业：五角场商业中心包括，万达商业广场、百联又一城、大润发等 国际商务：智力商务区、创智产业区等 整个新江湾城气质就是一个未来的、开放的国际化城区！ 区位背景2——新江湾城 将比肩联洋和碧云国际社区，随着市中心用地匮乏，很有可能是最后一个同级别的大规模高级居住区 6.2平方公里 2平方公里 9.45平方公里 规模 美格菲体育休闲中心 罗丹广场、开放式运动场 复旦大学、1万方文化中心、1.5万方体育中心 文化体育配套 家乐福、欧倍德 证大大拇指广场 14万方商业 商业配套 红枫路休闲街 laya俱乐部 江湾天地 娱乐配套 18万平方米的绿化地；社区中央为5万平方米中心绿地 140万世纪公园 150亩生态湿地 人均绿化30平米 40万方水系 绿化配套 碧云 联洋 新江湾城 区位背景3——五角场 东北城区副中心的定位，使本就发达的商业、商务功能进一步升级 将成为上海高级的商业、商务区 功能定位：上海市东北部经济、金融、商贸、文化、体育、科技活动中心，市级商业中心 规划布局：南部五角场环岛商业商务区，中部知识创新区中央社区，北部知识创新基地 代表商业：万达商业广场、百联又一城 代表商务楼：财富国际广场、麦科特金广场 知识商务区 中央社区 知识新天地 五角场商圈 区位背景结论 在新江湾城及五角场两大城市规划的作用下，不断升级的高级商业、商务、教育配套将使区域成为比肩联洋、碧云的高级国际生活区； 新江湾城1号等项目代表的区域价值提升只是区域价值的初步显示，未来还有巨大的上升空间。 宏观市场 供应趋势——内外环住宅将成楼市热点 内环内供应量逐渐减少，因此造成内环外之间成为供应热点区域，供应量和供应比例双双下降证明了市场对于该区域的看好! 72% 16% 12% 供应比例 1128.29万㎡ 397.34万㎡ 141.12万㎡ 05.10 变化趋势 560.10万㎡ 123.35万㎡ 92.73万㎡ 07.07 68% 24% 8% 供应比例 外环外（万㎡） 内外环（万㎡） 内环内 （万㎡） 价格趋势——近半年涨幅达15.7% 上海房地产市场自2001年至2005年上半年经历了一个快速发展期，各区县的房价在几年内均有至少2-3倍涨幅。但自2005年4月宏观调控后，05、06两年上海房价涨幅在4%-10%之间合理范围内，几乎与通货膨胀系数相当； 而近半年价格上涨速度加快，半年内达到了15.7%，市场刚性需求放量明显！ 上海住宅均价走势图 客源趋势 传统主力客源1：本土改善型客源 传统主力客源2：投资客 传统主力客源3：工作迁移所带来的住宅客源 新主力客源1：每年进入购房期的新客源 新主力客源2：工作迁移所带来的住宅客源 新主力客源3：行业爆发性增长所产生的新客源 新主力客源4：改善型客源 从全民购房向正常需求转变；从投资气氛浓向纯自用改变； 导致未来客源年龄结构偏轻、家庭结构偏小、族群个性明显， 最重要的趋势——产品力发展趋势 主力客源层的变化和70-90政策的推出，加剧了竞争，也淘汰了相当多传统的产品形式，拉开新一轮产品力竞争的序幕 在这样的新形势下，谁能够把握市场机会，率先推出为新主力客源度身定制的创新产品并成功，将会引领未来市场。 宏观市场发展趋势对我们的启示 上海市整体市场在宏观调控后，经历了两年的蛰伏，开始进入平稳增长通道上，刚性需求放量充分显示了市场活力，未来有很好的运作空间。 但新的客源，新的游戏规则下，需要新的产品和新的营销方式！ 区域市场 发展阶段——由中档板块向高档板块转变 “合生”、“华润”等大型开发商的介入带来先进的开发模式和产品理念：“合生国际公寓”将板块带进万元板块而“华润”为板块带来高端产品，进而使板块内的客源层面发生了根本改变； 板块已经由中档板块向高档板块转变！ 供求关系——高档住宅具有市场支撑 从板块整体去化来看：板块内楼盘几乎去化完全，销售火爆程度，保守估计08-10年每年有35%的需求增长。 从去化速度来看：新江湾城1号去化最为迅速，说明高档住宅具有绝对支撑！ 195.1套/月 37.8套/月 21套/月 34套/月 35.3套/月 67套/月 去化速度 93.63% 85.90% 94.30% 92.46% 94.82% 96.22% 去化率 3349 3577 合计 378 440 06.09 盛世新江湾 （临近江湾城） 298 316 06.04 东森花园 614 664 05.12 建德国际公寓 1117 1178 04.11 上海梦想 942 9