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商业用地资产评估报告 资产评估说明及结论分析范文 一、估价对象描述 (一)土地登记状况 根据花溪国用 (2011)第号《国有土地使用证》，待估宗地土地使用权人为;座落于贵阳市花溪区路;批准用途为商业仓储;土地使用权面积为m2;土地级等：花溪一级;土地权属性质：国有土地;使用权类型：划拨。 (二)土地权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象属国有划拨用地，土地所有权属国家，使用者为。 (三)土地利用状况 根据委托方提供的相关资料及估价人员现场踏勘所掌握的资料，待估宗地用途商业、仓储，出让面积m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。 二、区域因素 1、区域位置 花溪区位条件优越，交通、通信、能源等基础设施较为完善。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区，312国道和101省道贯穿全境，实现了乡乡通油路。花溪区供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站6座，合计容量218500KVA;供水管网80公里，日供水量达到25000吨;行政村通电话率达到63%;行政村移动通信覆盖率达到85%。 待估宗地位于花溪区路，属于花溪区一级地段，该地段商业、服务业繁华，市政设施、生活服务设施齐全，周围主要为商业和住宅用地。 2、交通状况 待估地块位于花溪区路，属于花溪区中心，临清溪路约200米，车辆出入通畅，出行方便，交通条件便利。 3、基础设施 供水：主要由贵阳市自来水厂提供，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高; 排水：该区域排水为区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅; 供电：主要由贵阳市供电局提供，保证率较高; 电讯: 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路，通讯线路畅通; 供气：由贵阳市燃气可供气范围。 4、自然环境 待估地块内地势平坦，宗地形状规则。周围主要为商业、住宅用地，环境状况较好。 5、人文环境 待估地块处贵阳市中心区范围内，周围主要为商住用地，人员构成一般，社会环境一般。 6、规划限制 规划批准用途为商业、仓储用地，出让面积m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。 7、区域基准地价水平 根据2004年贵阳市花溪区城镇土地等级和基准地价，待估宗地位于花溪区一级地段，其地价水平为： 商业一级：地价为1780元/m2，地价内涵：主要包括商业零售业、金融保险业、娱乐、餐饮业的土地，土地使用年限为40年，容积率为1.0，市政基础设施配套程度达到宗地外五通(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地内一平(场地平整); 工业一级：地价为310元/m2，地价内涵：主要包括工业生产用地、仓储、采矿用地等，土地使用年限为50年，容积率小于或等于1，市政基础设施配套程度达到宗地外五通(即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气)，宗地内一平(场地平整)。 (三)个别因素 1、宗地条件： ① 宗地形状：待估地块形状规则; 地形条件：委估地块地质状况良好。 2、土地利用状况 土地用途：规划用途为商业、仓储用地。 建筑面积及容积率：根据委托方提供的资料，具体详见下表： 土地出让面积 平方米 出让年限 40 容积率 3.26 总建筑面积 890.75平方米 商业部分建筑面积 855平方米 仓储部分建筑面积 35.75平方米 商业分摊土地面积 262.36平方米 仓储分摊土地面积 10.97平方米 3、土地开发程度 开发程度为宗地外五通(即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气)，宗地内一平(场地平整)。 2016学年第一学期 教学工作计划 5