《一级开发讲课2.ppt

土地一级开发相关政策 二○○九年六月 目 录 一、实现城市规划的两种不同模式 二、我市土地一级开发、收购储备政策的演进 三、现行土地一级开发相关制度及工作流程 四、 土地一级开发工作内容及操作实务 西 一、两种不同实现城市规划的模式 （一）、协议出让 1.协议出让时取得土地的方式 (1) “三长管地” （2）办事流程“” 2.利益驱动与利益分配 开发商利益最大化：压低农民补偿；增加容积率；少建基础设施；囤地居奇； 3.弊端 (1)倒卖批文 (2)城市规划实现打折扣 (3)供应无序 (4)政府收益少 （二）、招牌挂出让 1..土地一级开发与二级开发分离;政府垄断土地一级市场 （1）主体上的垄断：主体是土地储备机构、国有独资地产公司、市国土局授权的企业 （2）政府直接融资做土地一级开发 （3）政府通过一级开发、收购、储备，直接垄断一级利润， 并调控市场 2.办事程序 3.优点 (1)大幅提高政府收益 (2)农民满意度提高 (3)实现城市规划不打折,政府投资热情高 （4）杜绝了倒卖批文的现象 ( 三、一级开发项目管理流程 （一）管理工作流程图解析 （二）招投标办法解析 四、土地一级开发项目实施方案 （一）目的和依据 （二）编制及审核程序 二、我市土地一级开发现状 （一）、我市土地一级开发类型 （二）、土地一级开发总量及区域分布 （一）国务院和国土部的文件 （二）我市京政发[2002]4号文件 （三）京政发33号文 （四）京国土市1100号文 （五）458号文 （一）、土地一级开发的定义 （二）土地一级开发坚持的原则 1、符合相关规划和计划 （1）必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求; （2）必须符合城市土地储备和供应计划的要求 2、坚持政府主导和市场化方向 （1）必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则; （2）必须经过政府委托或招标方式获得土地一级开发权; （3）必须满足经过政府批准的项目综合策划方案的要求。 3、加强对项目的过程控制和批后监管 （1）必须对项目全过程进行把握和控制; （2）必须运用现代项目管理的理论、系统和方法对项目进行科学管理 4、保证形成土地市场的有效供地来源 （1）必须完成开发实现“熟地”供应； （2）必须使土地一级开发建设方案与土地市场的需求、城市规划的实现有机结合; （3）必须保证二级开发的顺利实施 5、必须达到社会、环境、经济效益的高度统一 二、我市土地一级开发现状 （一）土地一级开发类型 我市自2001年实施土地储备制度以来，已初步建立了土地开发项目审批机制 。目前实施的土地一级开发项目主要包括三类： 1、授权企业一级开发项目； 2、“458”历史遗留项目； 3、储备机构实施一级开发项目。 （二）一级开发总量及区域分布 1、土地一级开发总量 自2004年初至今，通过联席会并由我局批复准予实施的土地一级开发项目共237个，地块总面积为11436公顷。 （2）一级开发区域分布 （2）一级开发区域分布 储备机构实施一级开发量区县分布图（单位：公顷） 三、一级开发项目管理流程 （一）一级开发项目管理工作流程图解析 ■目的： 明确土地一级开发项目的审核、监管、验收方式及工作环节，建立权责明晰的审核、监管、验收机制，规范土地一级开发行为，提高工作效率。 该程序的建立有利于： 规范土地一级开发项目招标、授权行为 健全土地一级开发市场 ■依据： 《北京市国有建设用地供应办法（试行）》 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》 《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》 项目受理 ■区储备机构受理： 以集体土地和区属国有企业用地为主的项目 ■市储备机构受理： 1、市政府批准的重点项目； 2、以市属国有企业用地为主的项目 受理要求 ■以集体土地和区属国有企业用地为主的项目： 1、符合年度土地一级开发计划； 2、具备控制性详细规划； 3、土地一级开发实施方案； 4、区政府在综合区各相关部门意见的 情况下，出具实施方案的审核意见。 ■市政府批准的重点项目： 1、市政府有关批示；