《万科投资价值分析报告.docVIP

目 录 1 公司基本情况分析 2 1.1公司概况 2 1.2公司未来发展方向 3 1.3经营分析 3 1.4公司战略 5 1.5股本结构 7 2 公司所处行业分析 10 2.1宏观经济分析 10 2.2房地产行业分析 11 2.3万科A行业竞争力分析 12 2.4万科A行业竞争力优势 13 3 公司财务状况分析 16 3.1偿债能力分析 16 3.2营运能力分析 18 3.3盈利能力分析 19 3.4现金流量分析 20 3.5成长性分析 21 3.6投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 4 公司内在价值评估 23 4.1修正相对估值法 23 4.2绝对估值法 26 5 投资建议与风险提示 28 5.1投资建议 28 5.2风险提示 29 6 结论 29 1 公司基本情况分析 1.1公司概况 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”“万科事业部”，负责墙面的组装。接下来，中建总公司和中铁建设总公司也将成为万科的合作伙伴，共同推进产业化实践。万科今后将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作，而小的建筑队在这一领域将逐渐失去生存机会。 1.3经营分析 全国商品住宅成交面积同比下降15.5%；北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个主要城市，商品住宅成交面积季度同比下降25.5%，单月数据则波动较大。　　上述14个城市1月份的住宅成交面积降至06年以来的最低点，同比降幅达72%；2月份成交面积环比1月份有所增长，同比仍下降27%；3月份随着春节后自住需求的释放以及首次置业信贷环境的逐步改善，市场成交量有所回升，加上2011年3月份基数较低，今年3月份，上述城市的成交面积同比增长62%、环比增长96%。　　报告期内，上述14个城市的成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由去年全年的0.7回升至1以上，但值得注意的是，市场成交仍处在低位，批售比回升主要源于新增供应的减少。相比往年，今年1-2月主要城市的新房批售面积明显减少，已经达到06年以来的最低水平，3月份虽有回升，但一季度整体的批售面积同比仍下降近15%。新房供应的减少，一定程度上延缓了库存的积累，但考虑到已经累积的库存规模，上述城市的库存压力仍然较大。　　报告期内，由于市场成交下降，且行业融资环境依然紧缩，企业的投资能力进一步下滑，缩减开发、暂缓购地成为普遍现象。一季度，全国住宅新开工面积同比下降5.2%，继09年之后再度出现罕见的开工同比下滑现象。企业开发投资规模的萎缩，将对市场的后续供应能力产生不利影响。　　一季度，有公开数据可持续观察的16个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来最低，且63%的地块以底价成交，25%的地块流拍，溢价情况已十分少见。　　期内，公司继续坚持积极销售的策略，累计实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。其中1月份因去年同期基数较大（2010年底很大一部分客户认购在2011年1月实现签约，使公司2011年1月份的签约销售额达到201.0亿元，占去年1季度总签约金额的56.6%），公司的签约销售同比有所下降。之后的2、3月份，公司的销售金额同比分别上升20.7%和23.5%。　　其中，公司在广深区域实现销售面积100.4万平方米，销售金额110.4亿元；在上海区域实现销售面积50.4万平方米，销售金额61.7亿元；在北京区域实现销售面积87.4万平方米，销售金额85.1亿元；在成都区域实现销售面积62.7万平方米，销售金额53.6亿元。　　公司继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品定位，一季度公司所销售的产品中，144平方米以下的比例进一步微升至90%。　　报告期内，公司实现结算面积75.4万平方米，实现结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%。公司实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。受结算资源结构、市场调整等因素影响，公司房地产业务的