万科张建军：房地产企业系统创新与关键点管理.doc

房地产企业系统创新与关键点管理 房地产行业的下半场，房地产企业面临着巨大的机遇与压力： 机遇： 1、技术趋势，互联网大数据 2、社会趋势，城镇化 2、政策趋势，资源由市场配置 风险： 1、从行业看，宏观经济结构的调整，势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势。 2、从市场看，保障性用房的大量投入，不仅改变了市场供应结构，也将改变供求格局。 3、从政策看，开发贷款，预售政策，土地增值税，房产税等紧缩政策将改变游戏规则。 新的市场条件下，土地盈利模式已经过时，取而代之的是产品盈利模式，项目操作的专业能力已经成了生存与发展的基本条件。 对很多房地产企业来讲，这无异于二次创业。 互联网思维创新房地产开发系统 企业管控创新:开发商的四基管控系统 管控系统的四个基本点: 1、开风商企业的资源配置（管好人） 架构管理系统 2、开发商企业的系统运营（管好事） 计划管理系统 3、开发商企业的投入控制（管好投入） 成本管理系统 4、开发商企业的产出控制（管好产出） 绩效管理系统 创新架构管理 问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管 理成本高企等问题。 怎么解决这些问题？ 创新点： 1、以专业优化组合配置资源配置 简约、精细化架构管理系统 要点: 专业优化组合 专业设置及组合 简约管理架构设计 职能工作细分 部门职能的工作清单 操作部门的接口 岗位责任系统 定岗定编 职务说明书 运作权限系统 部门职责权限 各种审批流程 创新计划管理 问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅， 人员忙于奔命，效率低下，成本高企等 问题。 怎么解决问题？ 创新点： 1、建立四级计划系统 2、完善计划管理机制 要点： 计划体系的内容： 一级计划：战略规划及五年发展计划 二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板） 三级计划：部门月度计划模板 四级计划: 岗位个人周计划 计划的编制： 计划主要节点的分层管理 主要节点之间标准工作周期 计划的分解与运行 计划的监控与考核 创新成本管理 问题：开发商普遍缺失成本管理系统， 各种浪费， 极大地吞噬了项目的利润。 怎么解决问题？ 创新点： 1、建立全程、全员成本管理系统 2、市场倒推式的造价定位方法 要点： 建设前期成本控制 目标成本与责任成本 成本控制指导书 建设过程成本控制 动态成本控制 建设后期的成本控制 结算、决算与成本考核 创新绩效管理 问题：团队管理中普遍存在能力与动力不 足，团队执行力低下， 项目不能取得预期 利润等问题。 怎么解决问题？ 创新点： 1、过程与结果并重的双重绩效管理 2、量化简单的绩效考核指标 要点： 项目绩效考核 项目绩效考核中的二次分配 项目绩效考核指标 骨干人员的长期激励机制 月度目标管理考核流程： 计划考核指标的量化 绩效工资体系的建立 多元考核主体的考核办法 项目运营系统创新: 6大增值点的项目价值链管理 房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。 创新项目决策 问题：传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。 怎么解决问题？ 创新点: 1投资决策系统 、 2投资分析模型 要点： 项目论证管理流程 项目初步设计分析 项目成本估算方法 土地的投资价值 创新项目策划 问题：策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。 怎么解决问题？ 创新点: 四维项目策划系统 要点： 项目策划管理流程 客户定位（客户细分与需求调研） 造价定位及项目成本测算 产品定位（项目主题及物业发展建议） 项目运营定位； 项目策划任务书 四维项目策划 客户定位(客户是谁,需要什么)