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大寺新家园限价商品房项目 尽职调查报告 2012-7-26 天房投资—大寺新家园限价商品房项目 尽职调查报告摘要 1、信托计划概述 【2011】年【7】月【20】日，天津天房投资有限公司旗下子公司天津天房瑞诚置业有限公司获得【天津】市、【西青】区、【大寺】镇、【大寺新家园限价商品房项目】地块，地块编号为【127】（以下简称“【大寺新家园】项目”）。天津天房投资有限公司希望由湖南省信托有限公司提供融资服务，发行【80000】万元集合信托计划发放项目建设贷款。天房投资有限公司将资金主要用于大寺新家园127地块限价商品房项目建设。 1.1、本次信托计划要点 融资方式：【信托贷款】 融资方：天津天房投资有限公司 融资总成本： %/年（以最后协商价格为准） 包销总成本： %（以最终协商价格为准） 托管银行为：天津银行、河北银行 银行托管费：0.1% 信托期限：【26】个月（信托计划可提前半年结束） 贷款期限：【24】个月（融资方可以提前半年还款） 我司信托报酬：信托计划总额的 % /年 信托计划类型：集合信托计划 1.2、风险控制措施 本次信托计划的交易对手为天房集团旗下天房投资有限公司，考虑到交易对手的实力和本次信托计划的实际情况，参照其他信托公司风险控制措施，结合与交易对手谈判结果，我们对本次信托计划拟做出以下风险控制措施； 1、天房集团对本次信托计划承担保证担保责任，出具符合我司要求的董事会关于担保的董事会决议，签署保证担保合同； 根据利安达会计师事务所审计的2011年审计报告显示，截止2011年12月31日天房集团 （1）、总资产459.79亿元人民币； （2）、负债总额：367.72亿元人民币； （3）、净资产92.06亿元人民币。 （4）、2011年全年实现总收入90.68亿； （5）、净利润6.6643亿元人民币； （6）、现金及其等价物为45.09亿元人民币； 筹资活动净现金流为15.59亿元； 经营活动净现金流为2.35亿元 2、天房投资设立专户并与银行、湖南信托签署三方监管协议，由我方加盖印鉴实施监管，该账户用于接纳信托贷款和归集还款资金用于偿还信托贷款本息； 3、天房瑞诚、湖南信托、天津银行签署三方账户监管协议，协议约定账户资金由三方监督管理专款账户，该资金专户归集资金专门用于归还我司信托计划本息，我司向天房瑞诚派驻监管人员，按照监管协议与天房瑞诚共同监管天房瑞诚的公章、财务章、法人章、合同章、大寺新家园项目土地证； 4、天房集团同意为本次信托计划承担无限连带的担保责任，并承诺以其控制 的天房信诚有限公司的100%的股权质押与我司，天房信诚2011年报表经天津倚天国信会计师事务所有限公司审计后，确认净资产总额为119800万元。 1.3、账户监管具体方案 我司与天房投资、天房瑞诚协议约定设立资金监管专项账户。 （1）、天房投资设立资金监管账户A，该账户由我司加盖印鉴实施监管。在信 托计划成立后，我司将信托专户资金直接拨付至资金监管账户A，待天房瑞诚将项目销售回款归集后拨付至专项监管账户A用于偿还我司信托贷款本息； （2）、天房瑞诚按照以下方式向监管账户回笼销售资金 在信托贷款到期前第21个月的1号归集资金额为：（托贷款本金+信托贷款利息）×10%； 在信托贷款到期前第22个月的1号归集资金额为：（信托贷款本金+信托贷款利息）×35%； 在信托贷款到期前第23月1号归集资金额为：（托贷款本金+信托贷款利息）×80% 在信托贷款到期前第24月月底归集金额为：（信托贷款本金+信托贷款利息）×100% 信托贷款利息按年支付，贷款本金到期一次性偿还！ （5）、工程进度监管，我司根据天房瑞诚的工程计划和资金使用计划，现场查看工程进度情况，如工程进度与资金拨付计划出入很大，我司将停止拨付资金，并要求天房瑞诚做出相关说明，我司视情况拨付资金。 1.4、信托交易结构如下： 1.5、项目现状： 127地块总投资：17.74亿元人民币，预计销售收入：18.93亿元人民币 2012年5月21日天津天房投资以63,160.00万元价格取得大寺新家园限价房建设用地，【127】地块使用权楼面地价2,659.18元/㎡，自有资金投入比例为35.59%； 目前127地块已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证，土地出让合同已签署，土地出让金已经缴纳。 （1）、项目用地127地块计划总投资共【177,440.93】万元。其中土地款【63,160.00】万元为自有资金投入，自有资金投入比例为35.59%； （2）、北京信托在2012年5月以受让项目收益权的模式，