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【XXX商业计划书】 （项目筹备预测计划案） 二○一三年二月六日 目 录 前言…………………………………………………………………………………………………………3 项目简介……………………………………………………………………………………………………5 项目SWOT分析 ……………………………………………………………………………………………6 XXX·国际 品牌形象及功能定位策略 项目品牌及功能定位………………………………………………………………………………………8 特色主题概念设计与核心点的营造 ……………………………………………………………………26 租售招商策略 商铺投资的关注因素 ……………………………………………………………………………………32 项目租售的前提条件 ……………………………………………………………………………………35 项目经营开发模式 ………………………………………………………………………………………37 招商的选择标准 …………………………………………………………………………………………39 招商策略 …………………………………………………………………………………………………40 推盘期广告及推广活动策略 总体推广思路计划 ………………………………………………………………………………………51 项目融资及成本费用预测……………………………………………………………………………………52 ———— 前 言 ———— 本方案面积2万平方米左右， 如果在所处的商业区域及本地的实际商业环境中，选择经营传统的百货商场形式将面临巨大的难度，其商业品项的设置和经营将难以承载，而这样的商业体量在作为SHOPPING MALL的经营形式来运作，不仅是大型商业体未来的流行趋势，也是现在解决这种：所在地区消费力分散、本身商业体量做传统百货商超过大、难以实现招商和后期商家经营盈利的尴尬，也是将本案量才定位后，确保其在之后5—10年的经营中，能确保经营优势的上佳定位——SHOPPING MALL! MALL全称SHOPPINGMALL，意为超级购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。其作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。 就开发面积在2万平方米左右的SHOPPING MALL而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及后期营运管理等，都是一个现实而艰苦的过程；因为，其有限的商业体量中将包含数量众多的商业品牌建筑形式和形形色色的中小型商业经营体、景观等，这都需要放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，决定是不行的。 本案将在项目规划定位、招商品相配设、营销策略等方面提出中肯科学、合理的建议和执行计划，作为该板块在前期招商、中后期营运、管理以及项目成型其本身的融资价值等方面的策略计划和实施方案。 ———— 项目简介 ———— 本项目地块位于XXX市XXX区是XXX市的6个市辖区之一，地处XXX市中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤。东西最长为28千米，南北最宽为20千米，全区总面积270.37平方千米，占XXX市总面积的11.31%，是全国最大的铝工业基地之一，辖区人口20.5万人，社会消费品零售总额完成12.89亿元，同比增长32.2%，其中批发零售业完成9.49亿元，同比增长35.5%；餐饮业完成3.15亿元，同比增长25%；接待游客81万人次，旅游收入1611万元。 “XXX国际”商业综合体使用面积20000多平方米，内设置含有 “精品品牌服饰”、“特色餐饮美食”、“家居生活广场”、“休闲娱乐会所”和“时尚童玩娱乐”等板块区域，更有室外、室内停车场设置。是投资经营、消费购物、休闲娱乐集于一体的上佳选择。 ———— 项目SWOT分析 ———— 优 势 劣 势 1．品牌优势：“XXX国际”在当地市场拥有教大的商业体量，具有设置综合型的大型消费购物中心的体量优势，其所开发物业在消费者心目中已建立的较高的美誉度； 2．经营模式优势：XXX尚无类似的“SHOPPING MALL”及规模较大的商业实