lecture3土地财政技巧.ppt

按照现行分税制设计，由房地产业和建筑业发展带来的营业税、所得税以及耕地占用税、土地增值税等税收，属地方财政预算内收入 而增值税、消费税、所得税与中央分成，地方政府只占很小比例 营业税已经成为地方税收的最主要部分 为此，地方政府选择发展城市建筑业、房地产业和土地征用成为首选。 土地税收占税收收入的比重低，发展空间大 04年1%，07年2.13% Company Logo Company Logo 2004年 2007年 1998年 三税合计132.53 其中 耕地占用税35.61 城镇土地使用税54.21 土地增值税42.71 三税合计389.84 耕地占用税收入118.55，比上年增长28.34% 城镇土地使用税收入106.24，比上年增长14.74% 土地增值税收入75.05，比上年增长12.25%， 三税合计973.35 比上年增长63% 城镇土地使用税385.57，比上年增长118.1% 土地增值税402.84比上年增长74.1%耕地占用税184.94比年增长8.1% 2.土地出让金的诱惑 政府征收土地出让金始于1989年。当时规定，在进行必要扣除后，土地出让金实行中央与地方四六分成。但是，由于无法核实土地开发的成本，中央所得实际很少。 地方政府通过征地，以低价将土地从农民手中拿走，转手通过拍卖等方式出让，地价上升几十、几百倍以上。土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。 Company Logo 3.与土地相关的其他收费的诱惑 与土地相关的其他收费大体可分为三类 一是土地部门的收费，如耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费。 二是与土地转让相关的服务性收费，例如土地登记费，即对原用地进行地籍测量、调查、验线、登记和发证时收取的费用;土地权属和用途变更费;土地评估费等。 三是财政、林业、邮电、农业、水利、文物、房产等部门收取的相关费用。这些与土地相关的收费透明度低，往往数额巨大。 Company Logo 4.政府对建设用地一级市场的垄断 我国《宪法》和《土地管理法》明确规定，城市土地属国家所有，实行城市土地有偿使用制度，市、县人民政府作为国有土地所有权的代表，将本行政区内指定地块的使用权按一定条件让与土地使用者占有、使用、经营、管理。地方政府代表国家行使土地所有权，也就成为事实上的土地所有者，严格的农用地转用制度为政府利用土地增加收入提供了制度上的保障，使地方政府成为建设用地一级市场的垄断者。农用地和建设用地使用价值和投资能力差异明显，而这种差异之间的收益往往主要被地方政府占有，这就导致地方政府在追求地方经济发展的过程中积极推进农用地向建设用地转化。 Company Logo 　5.政府背景贷款的诱惑(地方投融资平台） 城市基础设施建设需要大量的资金，在财政收入不能完全满足的情况下，政府可以利用土地进行融资来弥补缺口。由于人民银行规定地方政府不能直接从银行贷款，地方政府就通过成立各种政府性公司如土地储备中心、开发区等以储备的土地为抵押进行贷款，政府能够获得如此大量的贷款是基于银行对政府实现“土地财政”的一种信用，反过来，取得贷款后的地方政府也只有实行“土地财政”才能具有偿还能力，如此便形成“土地财政”的自我累加。 Company Logo 正效应 增加了地方政府可支配财力 地方政府热衷于城市扩张或是建设“科技园”、“工业园”等，其首要目的就是要保证地方政府的财政收入。在一些发达的地区，城市扩张能产生产业税收效应，增加预算内收入。 促进了地方城市化的进程 政府出让的土地分成三大类，公益性用地、工业性用地和经营性用地。对于公益性土地出让，政府要对其进行基本的开发。工业性用地，地方政府为了招商引资，需要进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，这些都需要政府进行基本建设的投入。政府有很大一部分资金要进行城市公益性基础设施的投资和建设。从地方政府出让土地的分配和在城市建设过程的投资和建设来看，“土地财政”为城市化的发展做出了贡献。 Company Logo 浪费土地，造成农民失业 土地属于稀缺性、不可再生资源，人地矛盾极为突出，由于土地能使地方政府自身利益最大化，为了获得财政收入，吸引外来资金投入，地方政府有随意圈占农民耕地和违法出让、转让土地，出台各种优惠政策的偏好和倾向，导致开发区过多过滥，严重浪费土地，加重人地矛盾。按照《全国土地利用规划纲要》，2000年到2030年的30年间，全国占用耕地将超过5450万亩。一般情况下每征用一亩农地，就伴随着1.5个农民失业，按此来推算，我国失地农民群体将从目前的4000多万人激增至2030年的1.1亿。大量失地农民沦为种田无地、就业无岗、低保无份的“三