[习题景集1.ppt

2、现有一民房，占地面积150平方米，建筑面积是100平方米，土地使用年限为60年，从1993年5月20日起计，该建筑于1994年5月20日建成投入使用，耐用年限为60年，建筑物原值500元/平方米，残值率2％。此房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率为8％，报酬率10％，租金损失准备金按1个月租金收入计提，税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，四税合计为年租金收入的17.5％，管理费按年租金收入的5％提取，维修费和保险费均按建筑物原值的2％计提，根据上述资料评估该房屋2006年5月20日的收益价格。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （1）潜在毛收入 2000×12＋10000×8％＝24800元 （2）有效毛收入 24800－2000＝22800元 （3）运营费用 税费22800×17.5％＝3990元 管理费22800×5％＝1140元 维修及保险费100×500×2％×2＝2000元 （4）年净收益 22800-3990-1140-2000＝15670元 收益价格（注意n=47) Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3．某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租 率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 　1、解： 　　(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： 　　V=A/Y[1-1/(1+y)n] 　　(2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m2/层 　　(3)计算1层商铺收益价格： 　　年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元 　　V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20万元 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Eva