《市场定位分析.docVIP

二 、市场定位分析 （一）项目地块情况 与华中科技大学文华学院相邻，在武汉东西湖高新技术开发区“武汉中国光谷”附近，依山傍水，风光秀阿。区内地势北高南低，湖光秀色，山峦起伏，再加上外剖的东蝴风景区、南湖风景区、马鞍山森林公园。交通丌发已经成熟，配套设施逐渐成型，区域v部及周边的道路交通开发已经比较成熟，东西向有珞瑜路和雄楚大道两条主干道，连通光谷与武昌主城区；南北向有民院路，关山一路，关山二路等干道，连通光谷和庙山、江夏郊区，这些都相当宽阔，且路而非常平坦洁净。周边为光谷工业同区，而临武汉留学生创业园，科技性企业密布临近华中科技大学文化学院，周制大学众多，与湖北二师，湖北体育运动学校，华中科技大学相距较近。 （二）项目介绍及SWOT矩阵分析 该房地产项目位于武汉市光谷腹地，华中科技大学文华学院南面地域，紧邻光谷一路，区域内拥有众多未开发的空地，且项目占地范围较为平坦，只分布几处零星的建筑物，规模不大，地理环境良好，计划建开发中高端住宅楼。 项目优势S 1.地块规整：比较利于规划出优质的产品； 2.规模优势：30万平米的规模大盘，内部配套设施完善，占有较大的竞争优势。小区内俱乐部，幼儿园，高级会所游泳池，酒店，超市一应俱全。更有高达8900余平米的商业配套使居民的生活无忧，对客户的吸引力不言而喻； 3.交通畅达：东西向有珞瑜路和雄楚大道两条主干道，交通便利，区位内交通通畅。连接光谷和武昌主城区，这些路都非常宽阔，且路面非常平坦洁净，交通开发在不断完善和成熟中。 4.片区规划品质高、功能完善：项目周边聚集了众多一流地产开发企业，各种规划皆属于高品质片区； 5.配套已逐步实施：地块西侧已经在建华中科技大学文华学院，随着片区发展，相应配套设施将逐步到位； 6.周边开发项目品质一致：本地块周边项目都以品牌开发企业开发住宅用地为主，产品档次较高，利于塑造高品质的区域形象； 7.外部景观资源：项目位于光谷腹地，光谷一路景观绿化带和一排防护林，环境比较优美：片区的规划非常好，宽阔的路面，理想的建筑间隔，同时在绿化方面做足了功课。区域内自然环境优美，山景资源主要有马鞍山森林公园，是著名的旅游景点。 8.内部景观资源：由于地处开发区，其道路宽阔、干净、绿化率高，区域内环境非常好。 9.物业形态实现差异化：本案物业形态与周边直接竞争对手都形成了差异，拥有一定的互补优势，竞争力较强； 10.物业形态齐备户型丰富，符合市场主流需求：本案户型面积从50平方—130平方，涵盖一房一厅、两房两厅、三房两厅，户型的多样化使客户有了更多的选择，也更契合市场对中小户型房屋的需求，物业形态丰富齐备是本案特色之一； 11.产业支撑：周边多家高新技术企业和高校先期入驻，同时距离周边中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业较近，带来更多的稳定的较高收入人群； 项目劣势W 1.地块地势不平：地域还分布有不少山地，崎岖不平； 2.周边风景资源严重贫乏：项目周边没有优质的风景，无山、无水、无湖； 3.公交系统严重缺乏：本案距离城区较远，目前只有两路公交通行； 4.区域配套期待完善：项目周边缺乏医疗、金融、邮政、通讯等配套，需要尽快完善。 5.现阶段项目工程形象仍缺乏正面视觉震撼：现阶段项目工程形象仍不具备建立环境体验示范区的条件，客户尚不能全面直观的感受产品的真正价值; 项目机会O 1.人文环境：该项目临近华中科技大学文华学院，可以成为大学家属区。不少文华任教的老师都居住较远，来往文华路途辛苦，如果项目建成，必然成为文华学院等周边学府老师的青睐，片区的人文气氛将因此更加浓厚。 2.片区市场良性发展：由于光谷国际广场附近开发十分饱和，房增速过高，不少人望房兴叹，也为这个地方的房地产开发留下了很大的市场机会。 3.差异物业形态竞争力较强：与周边竞争楼盘差异鲜明，弥补了其市场白点，增强了选择范围： 4.片区企业和高校带来巨大购买人群：中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业陆续入驻，高校不断立足，持续带来众多购买人群； 5.城市“地铁效应”扩大也将成为本案机会点：随着武汉市主城区地铁项目的逐步建成，“地铁效应”扩大，也为本案提供了市场机会。 6.地理位置带来的后发优势：项目所在区仍在规划发展中，开发潜力大，交通及相关的基础设施在不断完善中，会得到当地政府及有关部门的大力支持。 7.项目在武汉市场拥有独特性和稀缺性：武汉针对白领的小户型的产品并不多见。因此，产品拥有的鲜明个性为未来市场热销提供了可能。 项目威胁T 11.项目运作风险：项目规模大，运作周期长，不确定因素多，面临的市场变化风险较大，由于市场热度过高而为