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房地产经营与管理面试试题及参考答案 1、空置量、可供租售量、存量、吸纳量的外延排序是什么? 参考答案： 吸纳量可供租售量空置量存量。 2、征收集体地下的土地取得成本包括哪些内容？ 参考答案： 征收集体土地的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相关税费以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。 3、房地产经营风险管理的方法和程序有哪些？ 参考答案： 方法:（1）回避风险；（2）转移风险；（3）减轻风险的损失；（4）对经营项目实行保险。 程序:（1）识别风险；（2）衡量风险；（3）风险管理对策；（4）风险管理实施和评估。 4、简述房地产开发项目投资估算包括哪些内容？ 参考答案： 房地产开发项目投资估算包括土地费用(土地取得成本)、勘察设计和前期工程费、房屋开发费(含土地开发费用)、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费等。 5、简述物业管理专业化的含义。 参考答案： 有专业化的人员配备；（2）有专门的组织机构；有专业的现代化的管理手段和设备，这是物业管理的物质保证；（3）有科学、规范的管理措施和工作程序。 6、简述房地产市场的自然周期和投资周期的关系? 参考答案： 房地产市场的投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 7、收益现金流风险与资本价值风险有什么不同? 参考答案： 收益现金流风险是指项目未来市场收益水平达不到预期目标的风险；资本价值风险是指项目资本价值由于项目未来预期收益、运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。 8、简要辨析开发经营成本、经营资金、经营成本三者关系。 参考答案： “开发经营成本”是指房地产产品出售时，由“开发产品成本”和“经营资金”两项构成的，相当于“开发项目总投资”。 “经营资金”是指开发企业用于日常经营的周转资金，它与“开发建设投资”一起，构成了，“开发项目总投资”。　　“经营成本”是指房地产产品出售、出租、经营时，将开发建设投资按照国家有关财务和会计制度结转的成本，是会计上的概念。 9、如何区分目标市场选择中的市场集中化和市场专业化？ 参考答案： 目标市场选择中的市场集中化是只选择一个细分市场的情形，简单地说是只推出一种单一产品的情形，而市场专业化是集中满足某一特定消费群体的各种需求，注意是各种需求，也就是针对某一特定客户推出多个产品以满足其不同的需求。 10、人为细分市场、自然细分市场区别何在? 参考答案： 人为细分市场是指卖方根据买主对产品的不同需求或营销反映，人为地将市场分为各种易于识别的顾客群体或类型。自然细分市场是指在市场中自然出现的，可能具有不同偏好的消费群 体。两者区别在于前者是通过卖方有意识地划分对市场进行的分类和归纳，而后者是在市场中自然形成的不同偏好的消费群体。 11、房地产开发项目市场定位的基本程序是什么？ 参考答案： 　　房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位(户型、面积、档次等)→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。 12、怎样区分“等额还本并支付利息”与“等额还本付息”？ 参考答案： 等额还本利息照付是每期还本数额相等，每期利息是相应的剩余本金所应支付的利息；这与等额还本付息是不一样的。比如借l万元，分l0年还，每年等额还本利息照付时，还本金l000元，利息按规定利率支付；若是等额还本付息则不单独计算应还的等额本金，而是利息与本金一并考虑，按等额序列现值系数公式求出每年的还本付息额。 13、简述认知价值定价法与价值定价法的区别? 参考答案： 认知价值定价法简单来说，是根据购买者对物业价值的判断来确定物业价格的方法，侧重于根据销售对象的认知而不是生产成本来定价；而价值定价法走的“物美价廉”的定价路线，即让购买者认为，相同的东西，你这家物业卖的比别家便宜，这是两种截然不同的定价策略，但两者有一个共同点，即都是以购买者为导向来定价的。 14、房地产市场按增量存量细分有哪两种分类方式以及哪种应用更广?　　答：房地产市场按增量存量细分有两种分类方式。第一种是将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。第二种划分是将土地划分为一级土地市场(增量市场)和二级土地市场(存量市场)，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)　　这两种分类方式的区别在