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丽水项目整合营销 项目背景分析（1） ?区位分析(白云山生态住宅小区位于丽水市北端，白云山森林公园南麓的冲积平原，西靠中山街延伸段，南临北外环路，距丽水市中心约3公里。在省级森林公园中，离市区如此接近，生态状况如此良好的公园，仅此一家。而本项目紧邻于此地。此外，本项目坐北朝南，风水佳好。地势相对平缓，略显北高南低，在规划设计中可高低起伏，利于景观布置。同时，用地内水系发达，水质优良，自然条件十分优越。整个区块拥有得天独厚的山水生态条件。是构建高档生态住宅区的不二之选。?项目规模及基本结构(??????? 白云山生态住宅小区用地东西宽约760米左右，南北深500米左右，呈不规则的L形, 整个区块用地面积为23.6711公顷。地上建筑面积121082平方米。根据规划，暂定独立别墅118户，双联别墅154户，排屋120户，公寓60户。?消费能力分析(??????? 丽水为浙西南部重要城市之一。2002年，丽水市国内生产总值为210亿元，人均GDP超过800美元，全社会固定资产投资达125亿元，全社会消费品零售总额达104亿元。近年来的经济发展使其拥有了较强的消费能力。同时，独特的中心区位优势极大的吸引了周边城市的消费群体。房地产的销售价值直线上升，2001丽水城区的房地产均价约为1800元/平方米，2002年上升至均价2800元/平方米，2003年销售均价更是高达3500元/平方米。目前还在继续上升，很多楼盘的最低启动价就超过了4000元/平方米。在全省的地级城市中，丽水市的房价名列前茅。在如此高的价格之下，丽水的房市依然红火，依然供不应求。?当地政策分析(??????? 房地产业是丽水市政府目前扶持的产业。政府通过土地出让获得大量的城市建设基本资金，因此，宏观的政策环境有利于本项目的运作。 项目背景分析（2） ?竞争分析(??????? 白云山生态住宅小区为丽水市区唯一的高尚别墅住宅区。目前，丽水市与此略有类似的项目一是山水公司的小白岩旅游景观住宅区，由于政策原因，该项目启动还须一段时间，同时其地理位置与白云山生态住宅小区不可同日而语。二为同心公司的桃源山庄，但桃源山庄只有排屋与公寓，也无法对本案形成实际性的竞争。可以认为，丽水市尚未有项目对本案形成强势竞争。物以稀为贵，因此，在策划中强调项目的利益最大化，是开发商必须思考的问题。?消费群体分析：(????? 丽水民间资金有一定的积累，且海外华侨众多，任何形态的物业在当地均存在潜在消费群体。由于本项目的档次及所处区域均在丽水市独一无二，加之数量有限，其目标消费群体为城市新贵、私营业主、政府官员及海外华侨。?(丽水市区房地产业综合分析：??????? 丽水近年来房地产业的发展十分迅猛。其价格上涨的幅度超乎人们的预料。相对与丽水的人均可支配收入及人均GDP增长率来说，普通的住宅的价格泡沫化状态业已存在。但由于丽水市的土地资源稀少，地理位置优越及海外华侨众多，房地产业的发展还将保持继续上涨的势头。以目前市区在开发的楼盘为例：正达.阳光城启动售价为3500元/平米左右，同心.万锦花苑启动价为4200元/平米左右，同心.桃源山庄启动价为4000元/平米左右，银泰.下河小区的平均售价将在4500元/平米以上，因此，丽水市的房地产综合平均价格超过4000元/平米已经成为事实。对于本项目来说，2.74亿的土地购买价加上建筑配套价格，实际销售价的平衡基点将在4100-4300元/平米左右。入市的销售价究竟定在多少较为合适？这是我们需要慎重考虑的问题。 白云山生态住宅小区项目SWOT分析（1） SWOT分析是现代企业制订市场战略时最常用的一种方法，即全面衡量企业的Superority（优势）、Weakness（劣势）、Opportunity（机会）、Threaten（威胁）。全面透彻分析丽水白云生态住宅小区的SWOT,将有助于我们理清思路，更为精准地制订市场推广策略。S uperority（优势）： 1.?丽水市第一个高尚别墅住宅区，目前在丽水市区域内无同类竞争项目。项目拥有绝对的资源稀有优势。2.?金龙房产为丽水的第一品牌。本案由金龙公司实施开发，金龙的品牌效应为本案带来了丰富的潜在资源。3.?背靠青山，门含绿水，如此风水佳绝的地理优势得天独厚，无与伦比。4.?规模巨大，建筑类型丰富，社区内部循环自成体系，既能营造社区的高尚档次，又能在顶端消费人群众进行细分，适合不同客户的需求；5.?丽水市房产消费宏观环境良好，民间资本有一定积累，高档别墅区具有良好的销售基础；6.?规划合理，前瞻性强，独特的利益诉求点明确。W eakness（劣势）：???? 1.?开发单位对高尚别墅物业尚未有成功先例，本案的运作处于尝试探索阶段。很多实际问题未能充分预计。2.?金龙品