义马市房地产市场调研.docVIP

义马市房地产市场调研 概况：义马市位于河南省西部，东距省会郑州183公里，洛阳50公里，西距三门峡市区65公里，南西北东四面均与渑池县相环接，唯东南一隅与宜阳县、新安县为邻。辖有千秋、常村两镇和朝阳路、千秋路、常村路、新义街、泰山路5个街道办事处。全市面积112平方公里，人口153032人，?义马市因境内义马村得名。境内地形随着山脉河流走向，为北高南低，西高东低，地势自北向南倾斜，属秦岭余脉崤山延伸地带。市内有国家特大型煤炭企业综合经济实力居全省第26位，主要人均经济指标在全省名列前茅。 义煤集团公司------煤炭总储量达79亿吨，素有“豫西百里煤城”’之称，是我国重要的能源基地之一。 义马房地产市场及人群居住情况分析： 义马市人民经济收入稳定，人均收入1000元左右，义煤集团员工年收入（2万—4万）人民生活稳定、安逸，居住情况稳定，因义马市的房产多有机关、单位的形式开发建筑，完成后针对自己职工内部购买。仅一个义煤集团的棚户区改造就有近百栋多层楼房要职工消化，而且自己职工购房价格非常优惠，600元每平方。煤气、暖气安装和后期使用费都有一定的优惠政策。这只是针对一个矿务局，而义煤集团下属的各个矿区的职工他们居住的都比较分散甚至有一部分家中有地、自己有住房，而且矿务局针对他们也有一定的房改计划。还有一部分比较有钱上的人们基本上在洛阳都购买有房，考虑以后退休到洛阳居住比较好。 根据义马的特殊地形来说，东临新安县、南北西是渑池县这样一来新安县人不会来义马买房居住，渑池会有一部分购房人群，从这几点看义马的房产市场目前不是非常乐观。 以上总结了义马的房产情况多为单位形式建房及销售。房价只是针对周边城市及县区的，对比基本在中底价位阶段多层平均1400—1600每平方，高层平均1900元每平方。 义马人民对住房配套及面积的要求有煤气、暖气齐全。面积在100平方米—140平方米为准。如果有好的房产在义马开发面积、价位、适合应该还是有市场的因为单位开发的房子面积偏小并不能满足购房人的需求。 义马市所了解楼盘的对比分析： （1）地税局住宅楼——水岸华庭 水岸华庭西临滨河路、北临义马市主干道银杏路、南距义马另一主干道千秋路500米左右。小区出来沿银杏路向东驱车10分钟上连霍高速，可直达郑州，洛阳和西安等地，驱车向南5分钟可到310国道，该建筑面积23000平方米，投资2000万，全框架结构。 户型：2栋16层高层建筑，共有5个户型、分别是111平方米三室一厅一卫、112平方米三室两厅一卫、126平方米三室两厅一卫、132平方米三室两厅一卫、135平方米三室两厅一卫加一个储藏间。 价格：平均价1900元每平方米左右。一栋对内部购买，另有90套对外销售。 销售情况：今年7月开始销售，销售比较缓慢，主要原因是价位较高，户型一般。 （2）矿务局住宅楼 位于310国道东段，一共有十几栋多层，目前基本上都已封顶只针对矿务局职工。 价格：500元每平方米，面积在70平方米左右。还有两栋16层的高层，价位在1600元局里针对买房的职工每平方米在补助200元，煤气、暖气齐全免安装费。 （3）★香山名苑 由金悦房地产开发有限公司开发，奥阳代理项目位于香山街和人民路交叉口东北方 价格：一期价格在1000—1500元左右，二期均价估计在1400—1600元左右； 户型：多层住宅以92平米两室、95平方三室为主，煤气暖气齐全，有地下室和车库； 销售情况：一期已售完，二期三栋42套住宅未开盘。二期销售策略可能延续一期低开高走的成功销售方式； 该项目优势：地段好、人口相对稠密、客户相对集中，能够形成相对较强的购买力，且开法体量较小，销售压力和房源控制比较容易。 （4）滨河小区 位于滨河路西段，距涧河较近，开发全部为多层住宅，最后一期正在销售，由于是本地开发商，开发体量较大，户型和配套齐全，社区规模较大，地段和环境相对“香山名苑”较高； 价格：最高在1600—1700元，均价在1500元左右。 项目SWOT分析： 优势：地理条件优越，如果以“香山名苑”地段为准，往西价格可以相对较高，往东一两公里以内价格相对较低，再往东去就出市区了；交通便利，在310国道上，且配套齐全，如医院、商场、暖气煤气等，可以形成较多的客户群；在义马市，整体房价没有明显下滑，可以证明这里的放价还是比较理性，泡沫成分不大，购买力较强，如果开发多层，这里无论购买力和客户需求还是比较适合的。 劣势：义马市开发和发展往北边延伸，需求导向新区，主要是环境不如新区，义马大型煤矿在新区建了很多新房，且价格都很低，也会使房屋需求量降低，义马市由于保障性住房，单位福利分房较多，这也是这一地区价格不高的主要原因。 机会 ：在义马，无论新区和老区，都有大量土地正待开发，如果在较快的时间里开发要比晚开发更有优势，