《第一章区域市场动态分析.doc

第一章 区域市场动态分析 1.1 项目所在地房地产市场总体供求现状 河北省邯郸市2013年房地产成交量和成交价格均呈现出上行态势，与2012年比,房地产市场缓慢回暖,随着住宅市场的持续调控，越来越多的开发商涉足商业地产，未来房地产开发的业务方向，开始从以往住宅开发为主逐步转向更为成熟的商业地产，房企可能会将更多的人力物力投入到商业地产上。近两年，邯郸城市发展相对较快，对商业地产的需求增加，商业项目接二连三涌现。 最新数据显示，截至2012年12月30日，全国主要的54城市新建住宅签约再次有所上涨，合计签约套数为29.64万套，超过了之前年内最高的11月份，这也是限购两年来，全国主要城市签约量最高的一个月份。 2012年邯郸房价从统计数据看应该是有一定的涨幅，但这种房价上涨水平符合社会经济发展水平和社会平均成本的上涨水平，还是较为合理的。从邯郸城市的整体发展，城市建设在高速发展，城中村、旧城改造在如火如荼进行中，房地产供应充足，局部区域房地产市场竞争激烈，从近阶段邯郸房地产价格走向以及市场成交情况来看，如果国家不强化出台强硬的房地产调控政策，2013年邯郸楼市不论在成交量还是房价都应该是稳中有升，不会出现大幅上涨和下跌行情。 随着经济快速发展，社会环境的不断优化，人民生活水平的不断提高，城市居住生活方式及观念在不断地发生改变。居住社区在满足居住需求的同时，更成为人们追求美好生活品质、满足精神生活需求的重要方面。在竞争激烈的邯郸地产市场，从资金和效益需求角度，房地产产品就会出现分化，一方面，纯住宅和商业性质的住宅出现分化，刚性需求产品和改善性需求的产品会出现分化，住宅低端的产品和高端产品会出现分化。市场会不断出现各类型、各档次水平的房地产项目，尤其是高品质住宅产品的出现。在满足居住的基本条件，对于好的住宅产品，更加注重产品品质及项目所孕育出来的居住文化品质，给业主所能带来好的生活品质同时，带来文化和精神的品位。住宅不再是钢筋水泥的堆砌，而是一处承载全家人幸福，并与其精神文化需求相匹配的居所。好的住宅产品在满足建筑设计规范、城市居住规划和建筑施工质量要求的基本前提下，从施工质量、设计标准、建材品质、建筑风格、园林绿化、社区配套入手，着力打造和建设绿色社区和绿色住宅产品，成为市场认可和欢迎的和谐、绿色、宜居的生活社区。 综上所述 邯郸市人口（本地居民和外来人口）不断增长，人均收入不断增长，人们对住房的高要求的情况下，住房量将大量增长，本项目(暂命名为天悦名苑)会带来良好可观的经济效益。 1.2 项目周边竞争性楼盘调查 周边比较有竞争性楼盘主要有由东信房地产开发有限公司开发东信华府, 项目位置为渚河路与滏西大街交叉口西北角, 开盘时间为2012年,销售价格为均价4500元, 其营销渠道主要为海报 传单,道路广告位,公交广告及宣传杂志等大力宣传,其中,公交广告和道路广告位宣传最为长久,海报传单使用频率最高, 其主要卖点是精品小户型,精密的空间尺度度量最人性化的生活，低总价、低首付圆住房梦想。人性化空间现代舒适生活新样板. 首创空中花园，推窗见景。让您闲庭信步漫步私家花丛。ART DECO国际流行美学建筑彰显尊贵，色彩明快，通过点、线、面组合设计。形体丰富高耸隽秀。　 金牌物管 引进品牌物业管家、导入全方位智能安防系统，为业主提供安全、方便快捷24小时不打烊的星级物业服务，封闭式社区管理模式，构建极具人文关怀的舒心家园 由邯郸市华枫房地产有限公司开发的天水小区,项目位置位于前进大街与沁河交叉口东南角,开盘时间为2008年,销售价格为均价4000元,其当时的营销手段也基本上为海报 传单,道路广告位,公交广告及宣传杂志, 清水湾商业街，邯郸的秦淮河，复兴商业名片，三年大变样重点工程之一，集文化、娱乐、休闲等功能于一体的精品大商业，囊括了品牌餐饮、高档KTV、大型洗浴、咖啡馆、精品茶社、私人会所等多种经营业态：整条商业街全长800米，总建筑面积40276平米，建筑密度25.09%，容积率0.8，建筑风格现代时尚，开阔通透，是邯郸首个集商务、休闲、文化娱乐于一体的水景时尚商界。 区域发展 清水湾商业街，地处核心位置，北侧复兴广场将向南扩建至沁河北岸，中间以彩虹桥相连，南侧至复兴路全部改造成林带；东侧隔河相望的是集商务、酒店、居住为一体的高档社区；西侧为邯钢综合销售中心和沁河带状公园；紧邻人民路得保尔国际，聚集了大量实力商家，一个以清水湾商业街为中心的高档商务消费圈子已经形成，潜力十分雄厚。同时，人民路西延，邯武快速交通串联，光华路将要打通至清水湾商业街，交通优势凸显无比；随着高级渠入沁河，沁河将成为河清、水蓝、绿草如茵，人群休闲休憩的时尚街区；前进大街向北咫尺距离内的邯钢、华冶、光华苑、峰峰塌陷社区等约15万的庞大人群，潜