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包干制的定义及内涵 包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。 具体到收费形式 《物业收费管理办法》规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求…… 酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。 现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。就这两种制度和大家分析一下。 1--酬金制（高力）。 酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。 当然，业委会权利大了，义务也大。比如，按照业主公约，不允许封闭阳台。某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不允许施工人员进入，但业主要强行搭建的话，这时，就需要业委会上门协调。再比如，业主拖欠物业费，也需要业委会上门催缴。因为物业是拿酬金的，就像你上班拿工资一样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。 酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的，所以向住户负责。三条线清楚，各司其职，当然他们的物业是旱涝保收的，但是业委会却是重任在心头。 2--包干制（新选物业） 包干制一般是国内物业所常用的。就是所以收益归物业管理企业所有，公共收益按照比例与业委会分摊，自负盈亏，自己承担风险。业委会，平时拿拿津贴，走走过场，屁事没有。所以，包干制的物业在比较稳定、收益交高的小区是比较好的。但是，如果小区收益小，欠费的业主多，那它也是要规避风险的。比如，2个人的工作1人做，能省就省，肯定是要确保利润的，不然，物业公司是无法生存。 结论大家也能看懂了，酬金制是比较先进的管理模式，但是它不符合中国国情，业委会在酬金制的管理模式中没有担任它应有的角色，才造成了物业工作面临两难，双方都无法得罪的尴尬境地。也是为什么业委会坚决要聘用包干制物业的根源所在（吃饱了没事，可以遛鸟）。 对物业服务收费酬金制包干制的几点思考 　　一、对酬金制和包干制的正确认识 　　无论是酬金制还是包干制，都是适应当前物业管理市场发展的收费方式，两种方式各有利弊，不能简单地认为包干制比酬金制更合理，或者酬金制比包干制更规范。 　　1 、酬金制。酬金制主要是深圳物业管理行业在发展过程中，在借鉴香港等地经验的基础上形成的物业管理收费方式，也是目前物业管理行业中使用较多的方式。根据 《 办法 》 第八条的规定，“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。” 　　在物业管理市场发展较为成熟的城市，物业服务费用的政府指导收费标准，基本确保了服务标准与价格标准之间的合理性，采取酬金制就是物业管理企业在利润相对固定的情况下为业主提供服务。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，结余仍然归业主享有，避免出现物业管理企业只收费不提供相应标准服务的情况，规范了物业管理企业的运作；对物业管理企业而言，由于酬金制是按照物业服务成本支出的一定比例提取的，可以使企业在一定程度上规避如物业服务费用的收缴率过低造成收支不平衡等经营风险。 　　尽管如此，酬金制仍然存在着明显的局限性，一方面由于利润相对固定，确保服务质量标准成为物业管理企业唯一关注的重