北辰设计任务书.docVIP

1、本项目客户定位 核心客户：看好未来便捷交通条件、受总放款控制的新移民、小太阳家庭、城市养老人群、拆迁户；红桥、河北地域情节客户； 重要客户：与周边建成区发生交通联系的客户，如宜兴埠客户/北辰老城区改善客户/小淀、北辰科技园产业人口； 边缘客户：主动郊区化客户。 2、客户的需求是什么？ 追求较高的性价比； 舒适安逸的生活环境； 追求较高的生活品质； 便捷的交通和齐全的配套； 客户需求排序： 价格产品地段规模品牌 价格和产品是目前天津环外购房客户的主要驱动因素 3、项目形象档次定位： 有性价比的时尚舒适品质社区 4、产品定位： 1）需要老少皆宜，既满足婚房的时尚要求，又满足养老和拆迁户的舒适和便利 2）产品的性价比是重点 3）产品的品质重点 放在舒适度和功能性上而不是装饰的豪华上 5、产品形式： 公寓、商业、精装loft （一）建筑风格 目标客群中的意见领袖将是中青年，他们注重品质，热衷于时尚和潮流。该类客户比较倾向于选择现代简约的外立面风格。因此，在结合目标客户特征及区域内同类产品的产品特征来看。 外檐建议 立面做到简洁，大方； 体现坚固，高品质感； 避免周边科技产业园污染，年久破旧。 ——————建议全部用铝板 公寓部分： 面积配比（未考虑LOFT的可操行，故按实际所得面积进行划分 ，未考虑建筑面积） 一室（含LOFT所得）：50——65平米 5%——10% 两室（含LOFT所得）：70——90 50%——60% 90——130 20%——30% 三室（含LOFT所得）：100——150 15%——25% 三室以上（含LOFT所得）：不超过5% 户型要求： 性价比：偷面积 赠送面积 买一得二 送露台等 所有一室户型都采用 精装修 小复式 （上卧 下厨）及所谓的“整体厨房”和免床架的“整体卧室”），尽量减少销售面积控制总价。 精装小户型 可赠送 办公娱乐合二为一的 全数码电视 和网络电视机顶盒 舒适度：通风 飘窗 落地窗 明卫 明厨 （可考虑天井式 解决上述问题） 户型丰富 便于适应不同客户 增加卖点 比如 马赛式 酒瓶式上下越 功能要求 燃气引入 集中供热 如不能集中供热 可采用 分户式燃气小锅炉配合地板采暖 ；如可以集中供热 建议不使用中央空调系统 预留空调位即可 精装修部分 可赠送空调 酒店式入楼大厅 其他新工艺 新材料 建议考虑 太阳能系统 提供部分热水 以及 直饮水功能 商业部分： 基于本项目 社区配套性商业的定位 用于商业经营的面积 希望不超过 整体面积的20% 商业部分 最多地上两层 且要求独立产权 形式可借鉴 远洋新天地 可考虑部分半地下面积用于商业出租 其他 B2C型 商业办公类产品最多不可超过5% ，可接受有首层独立垂直动线 和 入口的3层 大平层 （针对业态 如 健身 证券理财 动漫游戏 KTV ） 要求100平米以下产权商业 占到20%以上 如果可以把地铁人流引入 商业内部的情况下 可 最多接受 3层式 内天井 连廊的店内点形式的商业形式 但 动线考虑必须充分 充足的 垂直交通系统 和 消防通道 以便后期 多种 分隔独立体系形式的 满足 功能要求 大面积单体采用分户式中央空调 小面积单体预留空调位 店内点店式可采用分层式中央空调 满足餐饮功能 （上下水 燃气 通风 排烟 卫生间 部分地下车位（独立区域和独立电梯）） 其他 如果是2层式外动线系统 要求 大开间 和 足够的标牌位 如果是 内动线店内店形式 外檐采用 除首层外 全封闭式 地下部分： 考虑部分半地下 在项目左上角位置，和地铁人流合 后期可作为超市用途 可经营面积控制在2000平米左右 多动线考虑 ，商业动线和 公寓动线的分离 以及商业自用地下车位和独立垂直电梯的配合 小区 规划和动线系统 以及 景观 和配套功能 上图规划摆位比较适合本小区情况 主要景观节点 在小区中间 建议设置一个 中型硬质铺装广场 可作为舞池和轮滑场地 ，作为老年人 和 小孩的活动场地 场地周边配合健身器械 小区绿化 建议采取 低成本的成树移栽，不建议使用名贵花草，本小区绿化 应重功能轻豪华 尽量增加地上活动面积 建议所有楼宇首层架空 增加 地上绿化面积、活动空间和地上停车位，同时也解决 天井式楼宇的通风问题 地上车位应规划整齐，可围绕小区道路系统周边，做到绿化景观和停车区位的分离，既便于后期运营又增加品质 配合首层架空，小区可采用天桥式人车分离入楼动线系统，增加尊贵感，小区档次和时尚感，可借鉴上海的 “青年驿站”项目。 小区增值配套功能和景观主题都以休闲