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商品房销售有关法律政策 第一章商品房销售有关法律政策 一、商品房基础法规 1、房屋维修基金 （1）为什么要建立房屋维修基金？ 用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。 住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。 共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。 （2）在什么范围内建立房屋维修基金？ 自2003年1月1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅均应缴存。 （3）由谁缴存维修基金？ 开发建设单位（1%，带电梯的1.5%）和购房人（1%）共同缴存。 （4）如何缴存？ 在《商品房买卖合同》备案时，一次性存入市维修基金帐户。 （5）房屋维修基金由谁管理？ 由市维修基金管理机构管理。 2、市商品房管理条例 （1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？ 开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示《商品房准许交付使用证》提供：《商品住宅质量保证书》：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位《商品住宅使用说明书》：说明承重结构、管线部位不得拆改部位、和其他使用注意事项。 （2）定金可以退吗？ 答：《条例》规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的，定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。 3、物业管理相关说明 （1）物业服务包括什么？ 综合服务、公众代办性服务、特约服务。 收取综合服务费提供的服务如下：①保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、 使用人按有关规定装修、使用房屋。②维护公共卫生：包括打扫公共走廊、楼梯、通道、小区内道路，外墙以及清理垃圾等。③水、电源机电、电梯、消防设施以及其他设施日常维修、保养；④报案服务⑤绿化维护管理；⑥帮助房地产产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事物。 收取公众代办性服务费可提供如下服务：代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、 购电、采暖费（目前煤气、水、购电为亲情服务暂不收费）。 收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。 （2）物业哪些服务是免费的？哪些服务是收费的？ 代收煤气、水、购电服务是免费的。 家政服务，维修特约服务是收费的。 主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？ 万一发生此类事情（一般情况下，发生此类事情的可能性不大）将按照天津市物 业管理条例执行。物业协助相关部门解决。 修是否可以拆改？如想拆改怎么办？如何收费？ 规范规定，砖混结构住宅所有墙体包括非承重墙都不能拆改。业主若想拆改非承 重墙应到区属房管局办理相关手续。按其规定收取一定费用，一般300元左右。 楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？ 楼梯间损坏物业将负责修理。一般物业每月都会定期检修供公部位。 小院里能加一些防护设施吗？ 所有外檐部分都不可以改变包括小院。小院理论上属于公共区域，赠送的含义是 业主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。 办理入住手续需要什么东西，什么费用？ 在办理入住时需带入住凭单,购房合同。一年的物业费、业主装修押金1500-2000、 电费（300度）、卫视费、水卡费。 办入住时是否还交配套设施的初装费？ 办入住时不需交配套设施的初装费，都含在房款里了。 （不同项目有所不同，适当收取相关费用，如煤气点火费） 装修押金什么情况下不退或扣钱？ 不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。 二、财务知识 1、项目直接成本及总成本包含的内容 项目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包括销售费用、管理费用、营业税。 2、销售回款、销售收入 销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为依据。 3、相关计算公式： (1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增 (2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入 (3)项目利润率=1-总成本/销售收入 (4)项目现金净流量=回款-支付的工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税 4、贷款知识： (1)目前银行信贷按会计核算划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 (2)银行信贷的基本要素是金额、期限、利率（或月率）、担保形式。 (3)银行信贷的基本操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。 (4)银行贷款的形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款 (5)银行信贷的基本原则是：安全性、流动性、盈利性。 (6)用土地进行抵押时需具备土地证，一般按不超过评估值的50%折扣计算。 (7)在办理房地产抵押时