大连商业地产专题研究大连商业地产专题研究.doc

1 大连商业市场概述 2 1.1 大连商业市场现状 2 1.1.1 大连商业网点规划 3 1.2 大连商业分布情况 3 1.3 大连市区西部、北部主要商业设施研究 4 1.3.1 大连商业不同业态的经营情况分析 6 2 本案商业地产开发的关键点 8 2.1 本商业复合项目的开发的原则 8 2.2 本案商业地产开发的条件 8 3 本案商业项目开发定位 9 4 商业规模预测 9 5 本案商业物业研究 11 5.1 社区购物中心（“UP-TOWN生活广场”） 11 5.1.1 大连发展社区商业的市场条件 12 5.1.2 社区购物中心案例研究 13 5.1.3 社区购物中心成功开发的经验借鉴 15 6 商业类型和运营策略 16 6.1 商业类型及其规模 16 6.2 商业物业的运营 18 本案商业地产开发的关键点 本商业复合项目的开发的原则 商业设施要求能体现整个社区的主题定位，能够提升居住环境和质量。 由于本项目在区位上与石门新区区域级商业中心距离较近（500-2000米），这就要求商业配置在功能和业态分布上与其形成整合和互补。 通过先期特色物业的开发和引领，树立整个项目的影响力和市场号召力。 把握好商业规划的两个弹性特征：分期建设，逐次级配的时间弹性；功能扩展及相互兼容的空间弹性。 由于本项目具有的石门第一家和目前最大开发商的优势，具有一定的首发优势，项目本身也有聚拢人气的需要，因此本项目可以利用特色商业街的形式，占据商业先机，影响区域格局的形成，提升项目知名度和影响力。 最后，本项目具有形成未来区域商业中心的一部分的潜力和机会，建议在后期开发中突出社区多样化、一站式的消费体验功能定位，以社区购物中心为主的社区商业。 本案商业地产开发的条件 稳定而庞大的消费群体 居住人口到达13万人 稳定的商业人流 石门、锦绣地区现在常住人口 填补甘井子地区商业缺口 该地区现有现有的商业设施，建设时间长，普遍存在设计不合理、设施陈旧落后、营业规模偏小、商品类别及服务项目单一等问题，造成商业业态发展不均衡，一些居民配套服务大量短缺。 导入国际商业的规划理念 业态设计秉承中心吸聚性原则，将最具人气的业态设置于商圈的中段部分，利用行业效应吸纳人流，继而向两端辐射，便于均衡照顾消费人流的到达。其次，使用良性互补原则。经营品种单一、档次雷同，势必会造成激烈的恶性竞争，按高、中、低档次合理分布为原则进行整体营业面积规划，利于商家经营的相互促进和良性发展。 本案商业项目开发定位 未来石门新区将建设成为大连的城市副中心，因此我们对本项目商业配套的定位，将本着“立足于满足自身，保留适当发展空间，采取适度超前的开发策略”的原则，在考虑项目开发条件的基础上，从邻里、底商、特色商业街和社区购物中心四个层次和级别进行商业项目的策划。 根据项目地处大连城市副中心，未来规划规模较大的居住区这一有利地理位置特点，确立： 商业设施在立足于社区的基础上，力求通过差异化经营，成为未来区域级商业中心组成部分的商业经营定位。 商业规模预测 ATKINS采用了两种不同的方法对社区商业设施的建筑规模进行了预测，旨在通过不同角度的分析，推测出科学合理的商业开发规模。 方法一：根据国家《城市居住区规划设计规范》[1993]要求，居住人口30000-50000的居住区级居住区要求设置功能用地的规模如下表？ 表3-1居住区级居住区商业设施控制指标（M2/千人） 用地性质 建筑面积 用地面积 商业服务 700-910 600-940 文体 100-200 200-600 金融邮电（含银行、邮电局） 60-80 25-50 考虑到社区商业设施采用超市、百货店、娱乐、文体等多功能服务为主的综合商业设施，预计用地建筑面积见下表，整个社区居住人口通过居住用地面积指标，预测约2万人，因此社区商业的建筑规模约为：2.38万平方米。 功能 建筑面积 商业服务（平米/千人） 910 金融邮电（平米/千人） 80 文体（平米/千人） 200 社区商业规范要求面积（平米/千人） 1190 社区人口规模（人） 20000 社区商业规模（万平米） 2.38 方法二：通过对社区居民和周边辐射居民消费支出的统计，预测未来社区商业的零售总量，进而预测社区商业设施的规模。 依据2003年《大连统计年鉴》中对“500户居民家庭不同收入分组收支主要指标”的统计，家庭月收入3415.92元的分组属于样本中最高收入分组，该组收入结构基本符合本案主要客群的定位。 因此根据这一组样本的消费总支出，可以推测出本社区居民的总消费支出（据统计，人们消费的60%是发生在居住地附近的）。另外，主要通过社区购物中心和餐饮特色商业街的辐射功能，预测出第二、第三商圈辐射人口和其消费支出总量。通过两个层面消费总支出的统计，可以