四川乐山西城国际风景项目营销策划执行案_5页_200年.pptVIP

价值 品值 超值 区域价值 产品品质 生活方式 靠绿心政府城西规划城际轻轨高速路网… … 百亩大盘规模品质、现代、时尚的地标性建筑立面设计人性化的户型设计绿色生态的景观设计… … 绿色健康运动生活尊崇的物业服务方便周到的会所生活现代科技生活… … 第一阶段 炒作区域——区域价值提升项目价值 时间：2009年12月——2010年2月初关键词：板块营销阶段划分：市场预热暨准备期目的：1、使目标客户群清楚认知乐山城西发展趋势及潜力； 2、项目地处城西中心区域；内容：1、临时接待点开放；  2、项目形象出街； 3、城西区域规划及绿心概念炒作活动； 4、大意境区打造； 5、项目蓄势及相关物料准备； 工程节点:完成打造大意境区; 09年12月中旬，项目形象出街……… 高品质销售物料及道具——楼书及其他印刷品 完美平面 高科技材质 精美工艺 第二阶段 炒作项目——产品优势树立项目品质 时间：2010年2月初——2010年3月底 关键词：体验营销 阶段划分：蓄水期 目的：1、传达项目产品卖点； 2、为开盘积蓄有效客源； 内容：1、项目排号； 2、大意境区正式开放； 工程要求:打造标化工地； 2010年2月初，项目形象更换……… 第三阶段 固化客户——引导消费保证开盘热销 时间：2010年3月底——2010年4月初 关键词：客户甄别 阶段划分：开盘筹备期 目的：1、客户甄别指定销售价格； 2、固化客户，防止客户流失； 内容：1、项目开盘； 2、产品推荐会； 工程要求：达到预售条件 第四阶段 炒作生活——西城生活方式确立超值标杆 时间：2010年4月初——2010年6月 关键词：活动营销 阶段划分：开盘热销期 目的：1、为目标客群勾画未来西城生活蓝图； 2、树立口碑，扩大销售； 3、通过系列SP活动解读“西城生活方式” ； 内容：1、开盘情况分析及后期营销计划调整； 2、解读绿色健康运动生活； 2、解读现代科技生活； 3、解读尊崇、礼遇的会所生活； 4、感受尊崇、周到的物业服务； 2010年4月，项目形象更换……… 解读现代科技生活——《西城科技生活读本》 一、策略保障 策略 保障 正确入市时机 销售保障 广告表现 销售支撑 销售攻略 三个阶段： 体验西城国际风景（亮相期） 解读西城国际风景（开盘期） 享受西城国际风景（持续期） （二）、销售保障 （三）、销售攻略 ◎　前沿营销 ◎　现场营销 ◎　体验营销 ◎　主动营销 ◎　服务营销 ◎　事件营销 ◎　活动营销 ◎　链式营销 ◎　政策营销 2、价格入市原则 ★ 采用市场比较法的定价法； ★ 采取低开高走的原则，以利于期房销售。 ※ 理由： ○低开可以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚集起人气。 ○低开意味着价格路线会逐步走高，从而使前期购买者感到物业升值，继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传的最好途径。 ○低开使开发商在物业的推广过程中占据主动，有较大的策略调整空间。 3、价格调整阶段表现方式 ① 开盘销售情况 ②项目开发进度 ③ 市场竞争力表现 4、最终价值实现 价值实现：主要以销售策略的销售控盘、销售现场包装、低开高走的价格策略、政策支撑、物业管理的服务质量和收费标准。另外还有差异化销售的物料道具和意境区样板间营造。策划包装的高端差异手法。 建议：一批次房源均价为：2800元/㎡ 5、房源销控原则 销控房源的确定以前期接待客户意向最集中的房源和开发商关系户意向房源为准。 销控房源所占比例在当批推出量的10－15％。 销控房源应由好房源和普通房源共同构成。 销控房源在后期销售过程中逐步释放。 具体销控在项目开盘前制定。 三、阶段性工作的开展 西城国际风景 营 销 策 划 执 行 案 2010年市场动态 将推项目统计 项目名称 总体量（万㎡） 推出体量（万㎡） 产品形态 西城国际风景 33 12 电梯 凯旋城 10.5 10.5 电梯 领地亚马逊 31.5 10 电梯 名门外滩 7.2 7.2 多+电 上里阳光 1.6 1.6 电梯 世纪峰景 3.06 3.06 电梯 美岭上城三期 7.85 7.85 多+电 天和大院 13.9 10 电梯 福临花园 1.49 1.49 多+独栋 风尚0833 1.8 1.8