[北京二手房市场调查报告报告.doc

目录 第一章 引言 - 1 - 1.1研究目的及意义 - 1 - 1.2研究设计 - 2 - 第二章 市场环境分析 - 3 - 2.1国内房地产市场情况 - 3 - 2.2北京市房地产市场情况 - 3 - 2.3区域或项目情况 - 4 - 第三章 市场结果调查分析 - 4 - 3.1 被调查者基本情况分析 - 4 - 3.2 消费者需求信息分析 - 7 - 3.3二手房自身因素的影响 - 11 - 3.4消费者心理预期分析 - 14 - 3.5总体分析 - 15 - 第四章 提出解决方案及对策意见 - 15 - 参考文献 - 17 - 附录 - 18 - 附录（一）调查问卷 - 18 - 附录 (二)任务安排及分工情况 - 20 - 第一章 引言 1.1研究目的及意义 通过调查问卷了解北京市当前二手房的供应和群众对二手房的需求状况，了解消费者群体购买二手房的心理行为，进而为北京市政府、二手房供应商、中介机构及购房人群提供可行性的指导意见。 1.2研究设计 1.2.1研究方法 ①我们确定调查课题和研究目的，确定研究的可行性。再者，根据调查目的和内容设计调查问卷，并以此确定调查对象。我们通过小组成员认真讨论，集思广义，反复推敲，形成了最终的调查问卷。主要向购房 群体发放调查问卷。 ②数据采集。我们小组打印了170份问卷。小组内又进行了小组细分，两个人一组，然后分小组去不同地点进行外出调研。以此获得数据，进行对比分析。 ③整理数据，得出结论。通过SPSS统计软件对前期市场调查的数据进行统计整理和分析，得到了大量的统计数据， 然后依据这些统计数据以及访问过程中得到的问卷以外的大量信息进行市场分析。市场分析的方法主要有定性分析法和定量分析相结合，其中定量分析为主，主要包括描述性统计分析法、数据的解析性分析等。 1.2.2问卷设计 根据研究目的和内容，小组成员集中一起讨论问卷涉及的内容，然后根据讨论结果，小组成员每人设计一份调查问卷，最后集中在一起，筛选出有意义的题目，并按照一定的逻辑顺序进行排序。 问卷包括导言、提示信息、6道被调查者基本信息、2道引导性问题、11道有关消费者二手房购房心理及行为的问题。共计19道问题。 1.2.3调研对象 本次调研的对象主要是针对北京市新近购房群体进行的调查。 受客观因素的影响，我们组选择了以下地点进行调研： （1）百万庄地区：百万庄图书大厦； （2）西直门外地区：嘉茂购物中心及附近公交车站； （3）望京地区：望京嘉茂大厦附近； （4）丰台区草桥家乐福门口 （5）动物园地区：家乐福门口以及动物园公交枢纽； （6）中关村海龙大厦门口及4号线地铁口 1.2.4问卷回收情况 本次调研共打印了170份问卷，其中： 发放问卷数量：163份； 未发放问卷数量：7份； 有效问卷数量：140份； 无效问卷数量：23份 第二章 市场环境分析 2.1国内房地产市场情况 2．1.1.房地产业已成为国民经济的支柱产业 房地产业是国民经济中的重要组成部分。由于其产业关联度大，与建筑业、建材业、机械工业、装修业、金融业、居民服务业等众多产业都有很密切的关系，因此它的活跃能够极大地带动其他产业部门的繁荣，拉动总体经济的增长。 2.1.2由卖方市场进入买方市场 近10年来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度日益增高。97年的货币分房和按揭贷款，使中国房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产市场开始进入一个前所未有的兴旺发达期，随着时间的推移，近十年不断地发展，在总量宝盒差异竞争的双重压力下，中国房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。 2.1.3.由杠杆投资阶段进入实力投资阶段 以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少就可运作起来。但随着10年政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，以及消费者观念的成熟，将中国的房地产由贸易型的投资模式向产业型的投资模式逐步转化 2.2北京市房地产市场情况 在限购政策及银根收紧的影响下，2011年北京市二手房成交量出现明显下滑。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年北京市二手房成交(实际过户量)约10.1万套，同比下降了42%，成交量下降至最近三年来的最低点。全市二手房成交均价为22772元/平方米，同比上涨7.5%。 　　在限购的背景下，购房者更加注重二手房的区位优势，城六区依然是二手房成交的主力区域。据统计，2011年城六区二手住宅成交量占全市总成交量的64%，比去年上升了2个百分点。城市功能拓展区由于新房供应量大，房价又有明显回落，二手住宅成交量占全市总成交量的29%，比去年下降4个百分点。户型面积在80平方米