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工程管理操作手册 编制：唐先录 日期：2013年 06月10日 审核： 日期：20 年 月 日 批准： 日期：20 年 月 日 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目 录 公共设施设备管理程序 4 给排水系统异常情况处理作业指导书 8 水泵操作与保养作业指导书 12 水池（箱）清洗作业指导书 14 供配电设施操作与保养作业指导书 16 停电管理作业指导书 19 公共照明控制作业指导书 20 加工维修工具操作作业指导书 22 特约维修服务作业指导书 24 柴油发电机运行管理作业指导书 25 柴油发电机维修保养作业指导书 28 柴油发电机操作作业指导书 32 弱电系统运行管理作业指导书 34 电气焊工安全操作规程 35 泥瓦（防水）工安全操作规程 38 油漆（抹灰）工安全操作规程 40 空调设备操作与保养作业指导书 42 电梯系统管理规定 47 房屋本体管理作业指导书 50 设备房管理规定 55 设备机房值班室管理制度 56 设备机房值班交接班制度 57 报修维修工作规程 58 维修作业应急事件处理规程 61 常见急救处理方法 66 住户维修服务作业规程 69 公共设施设备管理程序 1．目的：规范机电设备等公用设施管理，保持公用设施良好状态及正常使用。 2．范围：适用于公司各业务部门。 3．定义 3.1供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。 3.2给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供排水管网、水泵等。 3.3消防系统：火警探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统。 3.4电梯系统：轿箱、轿顶、电梯控制柜、底坑、钢丝绳、电机等。 3.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、其它类空调及供暖设备等。 3.6电讯系统：程控电话、消防对讲系统、有线电视、网络、紧急广播系统等。 3.7安防系统：闭路监控设备、门禁控制及停车场管理设备、保安对讲设备、居家报警设备、红外线对射系统、巡更设备等。 4．职责 4.1 各部门工程主管负责做好设备的前期介入工作并组织对公共设施接管做出方案。 4.2各部门工程主管负责组织对公共设施建立编号和设备台帐并完善设备标识。 4.3设备责任人负责公共设施日常保养维修工作。工程主管组织解决技术难题、草拟技术改造方案。部门经理负责公共设施保养维修工作的检查、监督工作。 4.4公司营运管理部（或品质专员）负责对各部门的公共设施保养维修工作进行督导、评估和巡查，审批检修计划和技术改造工作，不定期抽查各部门设备保养情况及相关质量记录，监督设备重要维修工作。 4.5对公共设施的日常保养维修、检修质量进行鉴并记录在《设备/设施保养维修记录表》上。 5. 方法和过程控制 5. 1设备的前期介入及接管。 5.1.1前期介入人员与甲方及施工单位沟通，对机电设备的安装调试工作进行跟踪，掌握工程进度，及时向公司反馈信息。 5.1.2设备交接人员对交接设备逐项进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见；收集设备资料及分承包方的联系方式并整理归档。 5.1.3设备责任人负责在接管前编制设备的作业指导书并张贴；维护保养和故障处理作业指导书在设备接管后三个月内完成。设备接管由分公司营运管理部会同项目技术员、甲方进行，对设备的接管做出方案，接管依据以设备使用说明书及国家有关规范为标准。如达不到上述条件的应在验收表格中注明，由甲方签字盖章确认。 5. 2设备编号及台帐 5.2.1设备编号由以下四部分组成： XX-ZZ-YY-00 XX-------项目名称英文缩写 ZZ--------设备类别代码01-供配电设备 YY-------设备识别码01-发电机 00-------设备列序号01、02、03、04…… 例如：XX7-01-01-01 XX项目供配电设备发电机1#机组 设备类别代码按照3.定义顺序进行编号 设备识别码按照3.定义各小项列文顺序进行编号 5.2.2设备台帐的建立。 5.2.2.1各部门设备编码原则给项目所有设备进行编号，填写《物业配套设备设施台帐》，并录入项目物业管理软件； 5.2.2.2设备接管时随设备配置的工具、零部件应列在《物业配套设备设施台帐》中的附件栏。 5.2.2.3设备台帐由项目工程主管负责管理，设备变