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第二章 资产评估的程序与基本方法 学习目标 通过本章学习了解资产评估的程序，掌握资产评估的基本方法——成本法、市场法、收益法。明确选择不同评估方法的原则 学习要求 了解资产评估的程序。 理解成本法、市场法、收益法的基本原理。 掌握市场法应用中的具体评估方法。 掌握成本法中各参数的计算方法。 掌握收益法的具体评估方法及不同期限的折现方法。 第一节 资产评估程序 一、资产评估程序的定义 二、资产评估程序的作用 三、资产评估程序的具体内容 1. 明确评估业务基本事项 2. 签订资产评估业务约定书 3. 编制资产评估计划 4. 现场调查 5. 收集评估资料 6. 评定估算 7. 编制和提交评估报告 8. 资产评估工作底稿归档 第二节 资产评估的基本方法 一、市场法 (一) 市场法的含义 1. 定义 2. 理论依据：替代原则 3. 市场法是站在卖方的角度 4. 市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一 (二) 市场法的基本前提 1. 有一个活跃的公开市场 2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动 第二节 资产评估的基本方法 资产及其交易的可比性体现在： 参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能相似或相同 参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件 参照物成交时间与评估基准日时间间隔不应过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的 (三) 市场法的适用范围 主要用于单项生产要素的评估，企业整体价值评估一般不采用市场法，个别企业整体价值评估可考虑使用市盈率倍数法 第二节 资产评估的基本方法 (四) 市场法的基本程序 1. 收集市场交易资料 2. 选择参照物 关键：参照物与评估对象要有可比性(三个方面) 注意：参照物应选择3个以上 3. 在参照物与评估对象之间进行比较，确定调整因素(可比因素) 可比因素主要有： (1) 资产的功能：资产的功能是资产使用价值的主体 (2) 资产的实体特征和质量 (3) 市场条件 (4) 交易条件 第二节 资产评估的基本方法 4. 指标对比，量化差异 5. 在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异 6. 综合分析确定评估结果 (五) 市场法应用中的具体评估方法 基本公式： 参照物调整后价格=参照物成交价格×修正系数1 ×修正系数2×┄┄ ×修正系数n 评估对象与参照物不同的特征值就需修正，否则不必修正 第二节 资产评估的基本方法 [例2-1]估价对象：待估对象为某企业拥有的一块商业用地，面积为3000平方米，基本概况如下表所示。用市场法评估该商业用地2007年12月的价值。 第二节 资产评估的基本方法 评估过程： 1.收集待估土地及交易实例的资料，在此基础上选取3个交易实例。具体情况将上表。 2.进行交易情况修正。交易实例A为拍卖出让方式取得，成交价格一般偏高，根据经验估计价格偏高10%，所以A的交易情况修正系数为100/110=0.909(以评估对象为标准，评估对象特征值为100，参照物特征值为100(1+10%)=110)；B、C为正常方式取得不需修正，故修正系数为1。 3.交易日期修正。已知2006年10月以来，土地价格平均每月上涨1%。评估值=交易实例的价格×(1+间隔月份数×1%) 或评估值/交易实例价格=[100×(1+间隔月份数×1%) ] / 100 ∴ 交易日期修正系数=(1+间隔月份数×1%) =[100×(1+间隔月份数×1%) ] / 100 第二节 资产评估的基本方法 则：A的时间修正系数=[100×(1+间隔月份数×1%) ] / 100 =[100 ×(1+14×1%) ] / 100=114/100=1.14 B的时间修正系数=[100 ×(1+12×1%) ] / 100=112/100=1.12 C的时间修正系数=[100 ×(1+7×1%) ] / 100=107/100=1.07 4.区域因素修正。A和待估土地处于同一区域，无须进行区域因素修正。B、C的区域因素修正采用直接比较法，具体为综合打分法，待估地块区域因素为标准，分值定位100，比较情况见下表。