城市经济学-7.ppt

西欧范式 当然，西欧国家也不尽相同。有些国家，如荷兰，依然保留有大量的社会租赁部门；另外有些，如瑞士与德国，却实行着一种可行的私人租赁部门；而西班牙与意大利则正好相反，重大的政府政策更主要的出现于二十世纪末期。 西欧范例的许多近期特征同样出现在澳大利亚和新西兰，尤其表现为公共部门在住宅供应方面的角色日渐消退。 西欧范式：第二次世界大战以来西欧住宅政策经历了四个阶段的变化 第一阶段：战后为了消除大规模的住宅不足，主要特征表现为政府的大量干预，主要通过津贴； 第二阶段：50年代末期开始，主要集中于住宅质量的改善，首先通过大规模的贫民窟清除以及再开发（slum clearance and redevelopment） ；1973年石油危机之后由于国家支出的削减，具体措施转变为住宅的恢复（housing rehabilitation）以及主体津贴； 第三阶段：70年代后期开始，公共支出的明显削减， 社会部门的新的住宅建设已经发生变革，计划的私有化、租金控制的废除或缓和，结果是在那些已经拥有较好居住条件的人获益的同时牺牲了那些居住紧张甚至无家可归的人的利益。 第四阶段：出现于90年代，为贫困者以及弱势群体减少住宅不足计划的介入成为必然。 美国范式 与欧洲相比较，历史上美国不管是联邦政府还是州政府，相对来说都在公共住宅方面所为甚少，尽管它目前为极少数非常需要的家庭提供了小规模的福利住宅。 整个20世纪，它的住宅政策一直强烈地倾向于私人部门。 自1913年起，买房者就可以为抵押贷款利息申报免除联邦收入所得税和地方财产税，同时税收政策也刺激私人业主维修私人租赁住宅。 80年代，公共部门的住宅建设大幅度减少，同时，由于联邦政府减少其在满足住宅需要方面的介入而使得租金迅速上涨。 日本范式 城市人口的迅速增长引致的住宅需要绝大部分由私有部门满足了：1945-1985年建设了34，000，000处私人住所，占总住所的85%。 同时租金控制也促使私人业主把他们的物业买给房客：租赁房屋在总住宅中所占的比重从1941年的75%下降到1990年的24%。 政府也看到了为低收入者建设低租金住宅的必要：1945-85期间，在财政部的资助下地方政府建造了2，600，000处住所。 二、住宅开发业 住宅开发牵涉到很多公有、私有部门企业，因此也通常很难区分开发和建设活动。 在许多发达资本主义国家盈利是进行住宅开发的正常动力，然而，以非盈利为目标的住宅开发也是很常见的。 Folin (1985）把开发商分为六种主要类型： 个体私有（Private individuals） 私有公司 (Private companies) 非盈利公司，如住宅学会、协会以及信用社等(non-profit companies, such as housing association, societies, trusts etc. 半公共机构 (Semi-public bodies, similar to non-profit companies but state controlled) 地方机构 (local authorities) 政府部门 (government departments) 三、住宅修复（housing rehabilitation） 60年代以来，为满足住宅需要，住宅修复已经成为新建住宅的一种补充方式。 是利用有限的资源最低限度地改善居住水平的效率最高的方式，能够最大限度地发挥资金的价值（与再开发相比较，即清除平民窟，然后建设新的建筑 ） Needleman (1965)提出，再开发与修复的比较经济与利率、修复住所的未来寿命以及新建住所与修复住所的运行成本差等因素相关。 如果目前的清除和重建的总成本超过了修复成本、重建成本的现价以及每年投资成本的现价的总和，那么修复一般认为是值得的。 四、西方建设过程中国家干预的形式 多种多样，总体来说有四种方式： 通过鼓励使用改进的建筑方法降低建设成本； 通过提供供给方补助影响使用者成本； 通过规划制度影响开发的区位、地段以及住宅建设土地数量的供应 通过提供需求方补助影响住宅消费 第四节 中国城市住房制度改革 近年来，发达的资本主义国家主要采用两种模式来区别住宅政策制度 Kemeny (1981, 1992, 1995) 把发达资本主义国家划分为home-owing society cost-rental society，前者主要由Australia, Canada, New Zealand, the UK and the USA; the latter comprising, in particular, Austria, Germany, the Netherlands, Sweden and Swit