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业主自治制度 周向群 长沙民政职业技术学院 案例一： 某住宅小区是1999年5月建成的商品房小区。区内共有5栋高层，共计约600套房屋（每套房屋建筑面积大体一致）。几个楼的底层为商业用房并已出售，至2005年8月共出售房屋500套。其余房屋产权仍为开发商所有，其中50套由开发商对外出租。请问： 1、该小区是否具备成立业主委员会的条件？ 2、如果可以成立业主委员会，具体程序如何？ 3、小区的业主委员会应由哪些成员构成？ 4、底层的商业用房的业主，是否要参加业主大会并投票表决？ 提示： 1、业主委员会由业主大会选举产生，能否成立业主委员会，主要考虑是否具备了业主大会召开的基本条件。 2、考虑到对小区入住率的了解上，政府有着天然的 优势，因此，政府在业主大会的召开上应发挥重要作用；另外，业主委员会的主任，是在委员中选举产生的，这与社区居委会不一样。 案例二 某小区建成后，先后有部分业主入住，这部分业主入住后，总觉得一切都是物业管理公司说了算，比如房屋装修不能这样，不能那样，以及收取各种名目的费用等等。而物业管理公司又是由开发商聘用的。于是一些居民就开始行动，把其他居民组织起来，成立了业主委员会，声称要监督开发商和物业管理公司，并订下管理规定与计划，如果物业管理公司不能满足大家的意愿，则将炒掉该物业管理公司，另聘新的物业管理公司。请问： 1、该小区的物业管理公司由开发商聘用，你认为是否合理，为什么？ 2、业主入住后，有种种不便与疑惑，你认识是由什么引起的？ 3、本案中业主自行组建的业主委员会能否得到法律的保护？ 4、如果成立业主委员会，开发商能否作为其成员或负责人？ 5、如果物业管理公司真不能满足大家的意愿，则业主委员会能否炒掉他？ 提示 1、业主委员会应该如何成立，能否由业主自发组织成立？ 2、业主委员会由哪些人组成，开发商能否取得业主的身份？ 3、业主通过何种方式来聘用（解聘）物业管理公司？ 案例三 某住宅小区建成入住后，业主们逐渐感到物业管理公司的服务越来越差，虽然多次与开发商和物业管理公司协商，但始终不见好转。业主们为了维护自身合法权益，决定组建业主委员会，并且很快就相关事情开始运作。开发商和物业管理公司在得知此事后，很快派人送来政府有关文件称，本小区的入住率不到50％，还不能成立业主委员会。但过了不久，他们又开始组建业主委员会筹备组，同时向业主们发出通知，称根据有关规定，应由开发商和物业管理公司牵头组建筹备组，业主们应在筹备组成立后，听候通知参加业主大会选举业主委员会，选举出来经备案后，业主委员会才算成立。而业主们则认为，自己是业主，应自始至终参与业主委员会的成立工作，于是继续开始组建筹备组的工作。双方各执己见，矛盾越来越大，致使业主委员会迟迟不能成立。 1、为什么住宅小区入住率要达到50％以上，才可以成立业主委员会？ 2、50％的入住率，业主不知道怎么办？ 3、业主委员会为什么要由开发商和物业管理公司筹建，业主自己不能筹建？ 4、开发商对筹建业主委员会不积极怎么办？ 案例四 某小区在准备召开业主大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为他不是小区的业主，不能参加业主大会。事后据了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母，该业主认为：自己的岳母退休在家身体不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。请分析这位业主的观点是否正确。 案例五 某旧住宅小区没有开始物业管理前，不少业主都在自己家的后院栽种树木或素材，开始物业管理后，物业管理公司办理手续后对这些问题作了一些处理，其中保留了一些树木，但不久，小区内一幢楼房的底层住户要将自己后院的一棵树锯掉，理由是该树挡住了他家里 的阳光。物业管理公司得知消息后，多次上门劝解，此业主不听，他认为树栽在自家后院，而且是几年前自己栽的，物业管理公司无权管理。请问该业主的观点对吗？ 案例六 某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。 请问该物业管理公司的行为是否合理，为什么？ * * 物业管理课程系列课件 *