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关于项目地下停车方案的分析报告 随着我国社会经济的快速发展以及人民生活水平的逐步提高，大城市的汽车数量也不断增加。政府规划部门为了满足未来居民停车的需求，避免因停车难而引起相关矛盾，在小区规划审批上对于停车问题都有硬性指标，规定了每个小区需配置的停车位数量及地面停车要求（如郑州市技术管理规定就要求130平方米以上的户型要每户两个车位，130平方米以下的户型要一户一车位，地面停车位数量不应超过总车位的10%），因此，在物业类型为高层住宅的前提下，小区整体开挖的地下一层普通停车方案已经难以满足规划要求。 为解决这个问题，可供考虑的地下车库方案有两种，一种是双层普通停车库，一种是仍做单层车库，设置为二层或三层机械停车（升降横移类机械停车，一般两排五台一组或三排八台一组），两者均满足小区停车要求。现以项目74#地块为例，对比分析如下： 一.技术分析 a.双层普通停车库与单层机械停车库的柱跨均为8.1mx8.1m，普通停车位单个尺寸为5300mmx2500mm，机械停车位每组尺寸为5700mmx7650mm。 双层普通停车库布置如下图： 单层机械停车库布置如下图： b.双层普通停车库的层高： 每层均为3.8m；单层机械停车库的层高：6.8m。 二.成本对比分析 1.详细对比内容如下表所示 项目地下车位方案对比 单位：万元 序号 项目 方案1 （双层普通停车库） 方案2 （单层机械停车库） 方案1-方案2 备注 两层地库建筑面积4.59万m2，层高3.8米，车位1414个 一层地库，建筑面积2.29万m2，层高6.8米，车位1403个(机械车位1359个) 1 土方、降水及支护造价增加 65.95 0.00 65.95 方案1比方案2土方开挖及支护工程量增加。 2 主体造价 9180.00 5954.00 3226.00 方案1单方2000元/m2（湾景国际单层地库1881元/m2），方案2单方2600元/m2（仅土建按结构图测算增加468元/m2）。由于无方案2经验指标，一些施工方面未知因素等未考虑。 3 机械车位造价 0.00 2718.00 -2718.00 机械车位按2万/个 4 机械车位后期维护费 0.00 4077.00 -4077.00 维护费每月35元/个，每年检测费180元/个，按使用50年计算 5 市政配套费 389.30 0.00 389.30 按170元/m2，方案2可少交配套费 合计1 9635.25 12749.00 -3113.75 　 合计2 9635.25 8672.00 963.25 不考虑方案2的50年机械车位维护费，将其摊入物业费。 以上综合对比尚未考虑机械停车物业人力投入。 2.对比结果 从上面表格可以看出： a. 如果仅从前期土建投入来看，双层普通停车库投入费用超出机械停车库3226万； b. 如果加上机械车位安装及后期维护费用，则机械停车库的投入总费用超过双层 普通停车库3113万； c. 如果不将机械车位后期维护费用计入投入成本，而将其计入物业费用，由业主承担，则双层普通停车库投入费用超出机械停车库963万，但是这样会增加业主车库的物业管理费用，可能造成车位销售困难，物业费难以征收。 优点 缺点 双层普通停车库 1、 后期维护简单，物管要求低。 2、 车位易销售，且售价高。 3、 业主使用方便。 4、 除人防区外，均可与业主签订产权销售。 5、 防火分区按4000平米划分，防火分区数量较少，可少设置部分疏散出口及通风、防烟设备用房，降低成本。 1、 前期投入成本较高。 单层机械停车库 1、可稍微节约开挖基础深度和土方量，减少土建成本。 2、机械车位可节约车库面积，同时减少车库部分物业用房面积。 1、因车位不固定，很难销售，且售价低，即使销售也只能签订使用权，没有产权。 2、使用、维护成本高。 3、业主使用不便，停车、取车时间很长，且容易堵车，机械车位不能适用于部分高档车型的高度和宽度，对物管要求很高。 4、防火分区按照2600平米设置，会增加防火分区数量，造成疏散出口及通风、防烟设备用房数量增加，成本增加，过多的疏散出口影响小区景观。 三．普通停车与机械停车位的优劣分析 四．结论 双层普通停车库与单层机械停车库在层高、柱网设置、基础开挖深度及前期成本投入等方面相差不大，但是机械停车的使用效率与效果远低于双层普通停车，使用过程中的维护费用也相当高，容易造成后期物业部门，物业管理和物业费征收的困难。 通过对项目的地下车库分析，对于新建项目，我部门有如下建议： 1、在一层普通地下停车库即能满足车位数量要求的情况下，不考虑机械停车。 2、在一层普通地下停车库不满足车位数量要求，且数量相差不多的情况下，如小于要求地