景洲大厦业委会从.doc

景洲大厦业委会从“炒掉”物管公司到完善业主听证制度 9年业主自治 社区变身家园 ????景洲大厦是深圳首个业主自治小区。曲广宁?摄 ????在深圳市福田区新洲路西侧的景洲大厦，小区的业主可以随时参与小区的管理决策，具体到业主可以对小区业委会公示的任何决定提出异议，进而提起业主听证制度和表决制度，也具体到小区的任何一项装修、消防改造、监控等工程招标，业主都可以作为“评标人”决定小区这笔钱“怎么花”。 ????如果说这还不能体现这个深圳第一个业主自治小区的特别，那么这个小区财务的所有收支明细都在网上向业主公开，不仅如此，这个小区还有依靠小区停车场收费和小区公共空间广告费等公共收益设立的业主基金，这笔归所有业主所有的200余万元的公共基金每年“反哺”业主，使得每户每年减免一个月的物业管理费。 ????在这样一个小区，业主的“公民自治”精神空前茁壮。所有业主以“业主大会”制度实现小区自治，业主大会议事遵守“社区公示制度”、“社区听证制度”和“社区表决制度”的规则。在这样一个物管公司欺负业主事件频发的时代，这里的物管却遵守“业主满意率达不到60%就要解聘”的条约而兢兢业业的服务。 ????这不仅仅是业主与物管博弈的胜利，更是小区业主公民意识的觉醒。 ????1 ????“维权”维出来的业委会 ????由业主自主投票“炒掉”了原来开发商的物业管理公司，打破了长期以来形成的“谁开发谁管理”的物业管理模式。 ????景洲大厦的业主自治，与一个人的“维权”经历密不可分，这个人就是景洲大厦业主委员会主任邹家健。 ????1998年，四川人邹家健用他的全部积蓄加上“东拼西凑”买下景洲大厦28楼的一套商品房。当时，定居深圳已经8年的邹家健想把岳父接来深圳一起住，从而有了他在深圳的第一次置业。不料刚刚收楼，邹家健和其他业主就发现大厦开发商的种种“猫腻”，一是合约中的三菱电梯被换成了东莞“试产”的国内第一批高层电梯，每部差价几十万不说，这些电梯经常让业主有坐过山车的感觉；二是承诺的裙楼配套超市变成了酒店；三是开发商拖欠土地税费使得房产证迟迟未办；还有物管公司的乱收费。 ????开发商的“强势”和对业主诉求的“置之不理”刺激了这位四十多岁的四川汉子，“我想过以各种方式甚至通过死亡来维护自己的财产”，邹家健说。2000年邹家健以高票当选为景洲大厦的第一届业主委员会主任，随后，他带着业主提出的小区的16个问题同景洲大厦开发商、物管公司进行磋商对话，在被开发商“漠视”后，他想到了用法律来维护自己财产的权利。 ????“连私产都不能得到保护，我还能得到什么样的保护呢？”2001年邹家健两次请律师到小区做普法演讲，随后，先后数百名业主开始起诉开发商卖房合同违约，迟办房产证等并提出索赔。2001年5月，首批业主胜诉，开发商被判败诉赔偿景洲大厦业主。邹家健回忆说，单单在景洲大厦，开发商就赔了将近1000万元，而邹家健正是这次为保全私产完整性而斗争的大型诉讼的导演者。 ????在这一年的9月17日，邹家健领导的业主委员会首开全国先河，由业主自主投票“炒掉”了原来开发商的物业管理公司，打破了长期以来形成的“谁开发谁管理”的物业管理模式。 ????也是在这一年，邹家健开始承受被报复而“官司缠身”的命运。除了告状，一连三张诉状将邹家健告上法庭，从索赔8万到索赔1000万。虽然最后这三个被迫接下来的案子结果都不算坏，但邹家健却也为此搭上了不少精力、金钱和时间，代价同样惨重。五年维权，除了消耗的精神，邹家健仅为应付官司就贴上了将近10万元，“维权风险高，房子都不敢住，家人一直在外面租房子，而孩子则是上高中后才搬回来”，邹家健说。 ????“维权”的经历让景洲大厦这些业主一下子走在了时代的前面，他们所争取和维护的在事后被证明是符合这个时代的潮流的。在“炒掉”物业公司两年后，景洲大厦的经验得到国家建设部的肯定，相关探索被吸纳进同年颁布的《物业管理条例》。 ????2 ????“社区自治”原点 ????作为拥有小区房屋产权的业主终于站在小区“主人”的角色上而有了话语权。 ????坐在记者对面的邹家健头发花白，邹家健身边的人也说他明显老了，那些一起与他联名维权的业主当初想的仅仅是维护消费者的权利和“合法财产不允许被侵犯”的权利，而在媒体的评论中，景洲大厦业主们“炒掉”原物业公司的日子则被视为中国“社区自治”的原点，作为拥有小区房屋产权的业主终于站在小区“主人”的角色上而有了话语权。 ????2003年10月，景洲大厦的小区业主自治又进一步，“第一次是炒掉了原来的物管公司但选了政府指派的物管，这一次的物管是我们自己选的”，邹家健表示，在他看来2003年10月才是景洲大厦小区开始“自治”的节点，并且“我们用经济合同的方式约定了业主和物业管理公司两者的权利和义务”，而