第五章房地产评估(第一讲)说课.ppt

南京财经大学会计学院 注意： 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 无形损耗 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。 可以在成新率确定的基础上作适当减价修正。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。 V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元） 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 总结： 以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用。 评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。 以成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余使用年限，并进行年限修正。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算： 直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本） 成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用） 销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格） 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 土地增值收益的确定 土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会所有。 计算：前几项之和为成本价格，乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 [例题] 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 1、估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩 ＝750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝3.75亿元/平方公里 ＝375元/平方米 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05(元/平方米) 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝ 112.5 (元/平方米) 5、计算土地价格 土地单价＝ 750＋375＋113.05＋112.5 ＝ 1,350.55 (元/平方米) 土地总价＝ 1,350.55 ×80,000 ＝ 108,044,000(元) 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 习题： 　 某市经济技术开发区内有一块土地面积为 １５０００m2，该地块的土地征地费用为每亩 1０万元，土地开发费为２亿元／平方公里，土地开发周期为２年。第一年投入资金占总开发费用的３５％，开发商要求的投资回报率为１０％，当土地出让增值收益率为１５％，银行贷款年利率为６％。试评估土地的价格。 房地产评估的成本法 南京财经大学会计学院 1.计算土地取得费 　　土地取得费 ＝10万元/亩＝150（元/平方米） 　　提示：1亩＝667平方米 2.计算土地开发费　　土地开发费 ＝2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米） 　　提示：1平方公里＝106平方米 习题讲解 南京财经大学会计学院 3.计算投资利息 　　土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则　　土地取得费