杭州拱墅区报告2.doc

73号-74号地块位置图 运河商务中心（73－74号地块）沙盘图 运河商务中心围档实拍 挂牌出让地块位置及规划指标概况：? 地块编号 地块坐落 出让 面积 用途 容积率 建筑 密度 绿化率 杭政储出[2007]73号 拱墅区（规划京杭运河拱墅区段B17至29、B31至33地块），东至上塘路，南至大关路，西至丽水路，北至紫荆路 A-01 55816M2 住宅（设配套公建）用地 ≤2.6 ≤28% ≥30% A-02 29073M2 住宅（设配套公建）用地 ≤2.6 ≤28% ≥30% B-02 12455M2 商业金融用地 ≤3.3 ≤40% ≥20% B-03 18328M2 商业金融用地 ≤4.7 ≤40% ≥20% B-04 28909M2 办公兼容商业金融用地 ≤3.6 ≤40% ≥20% B-05 23303M2 办公兼容商业金融用地 ≤3.0 ≤40% ≥20% B-06 20255M2 办公兼容商业金融用地 ≤3.0 ≤40% ≥20% B-07 10778M2 商业与文化娱乐用地 ≤3.0 ≤40% ≥20% 杭政储出[2007]74号 拱墅区（规划京杭运河拱墅区段B30地块），东至上塘路，南至规划道路，西至规划道路，北至紫荆路 17522M2 商业金融用地 ≤5.4 ≤40% ≥20% 该地块原址为豆腐厂，目前尚在营业中，预计2009年底完成拆迁，并拿到开工证，具体入市时间未定。 地块西侧路牌 地块东侧路牌 地块北侧紫荆路现状 3、1、6开发企业情况介绍 2008-01-25,公司出资3000万元设立全资子公司杭州万通时尚置业 3、1、7项目地块优劣势分析 优势 劣势 临近市中心区域 毗邻上塘路高架 地块面积较小，易于操作 周边商务氛围较差 属于老城，城区面貌较差，经济发展缓慢 机会 威胁 楼面价较低，价格提升空间大 借势73＃地，规模效应提升项目价值 运河商务中心（73＃、74＃地）商业体量过大，未来竞争环境激烈 杭州房地产大势有逐渐回落趋势 3、1、8项目结论 项目地块接近杭州市中心，且毗邻杭州市唯一的高架桥——上塘路高架，位置较好，交通顺畅，周边区域发展空间较大。目前周边配套及市政设施尚未完善，商务氛围较差。因土地成交楼面价较低，若项目能在09年以后入市，预计价格提升空间将较大。由于地块位于运河商务中心内，且与远洋地产73＃地相比面积较小，最终产品定位及规划应在确定远洋地产项目规划后再综合考虑。 3、2项目所在区域分析 3.2.1 杭州市整体城市布局 杭州市的城市布局规划主要是围绕西湖为中心发散状铺开，近几年由于原有市中心的土地日益稀缺，随着钱塘江上多座大桥的修建完成以及滨江高科技开发区的发展，整个杭州市中心逐渐向南扩散。 3.2.2拱墅区发展历史及现状 项目地块位于杭州市拱墅区，属城北区域。拱墅区是杭州市委、市政府所在地。辖4镇和6街道，含40个村（经济合作社）、68个社区。总面积87平方公里，总人口57万余，其中常住人口30万。拱墅区历史悠久，自隋唐始就成了杭嘉湖平原物产的重要集散地。千年流淌的京杭大运河在区内蜿蜒12公里，穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。国有工业企业的厂房集中于此，记录了杭州工业时代的辉煌。后来，随着杭州市城市化的进程，“退二进三”格局的变化，这些工业厂房也已基本完成了其承载的任务，渐渐显出衰败的疲态来。2002年，城北兴起一种文化现象——利用废弃的旧厂房改造为文化创意园，拱墅区文化创意产业园区的发展亦由此发端。同时，拱墅区古运河畔保留的大量清末、民初的民居建筑也为文化创意产业尤其是其中的文化休闲旅游业的发展提供了相当适宜的“土壤”。 经过几年的发展，拱墅文化创意产业已初具规模，目前，该区已拥有5个文化创意产业园，总面积近10万平方米，入驻企业和机构已有122家，涉及建筑设计、景观设计、服装设计、艺术摄影棚、广告传媒等多个创意领域；旅游文化创意园一期将完成建设，并进行招商。一大批影视出版、建筑广告、数码娱乐、环境设计、动画制作、工业设计文化创意企业逐步兴起。 去年全区文化创意产业实现增加值17.77亿元，占全区生产总值（在地口径）的9.15%。“古运河畔的创意之区”在全国创意领域声名鹊起，成为杭州创意产业品牌化的时尚符号。 今年，全区以“运河天地”为统一品牌的文化创意产业园区，整体入选全市首批十大文化创意产业园区。 拱墅区《运河天地文化创意产业园三年行动计划》表明，拱墅区将通过三年努力，形成以“运河天地”为统一品牌，以旅游文化创意园、LOFT49、乐富·智汇园、A8艺术公社等特色园区为重要基地覆盖全区的文化创意产业园，将该区打造成为杭州市文化创意产业示范区，成为长三角区域文化创意企业、创意