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历史视阈下浙江房地产市场动态演化的特征分析 　　摘 要：诸多作者在分析本省房地产市场走势时缺乏一种历史观。从而，所得出的结论也显得静态，且难有说服力。针对这一现状，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑。在此思路下，本文围绕着演化的时间跨度增大、演化的形态存在循环，以及演化的方向趋于理性等方面进行了分析。尽管，浙江省房地产市场的走向仍难以明确，但从历史逻辑上来看仍具有自身的区域特征。 　　关键词：历史视阈；房地产市场；特征；分析 　　浙江作为经济发达省份，也是我国房地产市场发育较为完善的区域之一。但在目前大环境下，受到刚需和投资性需求的共同作用下，浙江省整体房价处于高位态势。这样一来，就势必催生开发商新一轮的圈地运动，以及更多需要买房的消费者望洋心叹。因此这里就存在一个疑问，这种状况还将持续多久，或者说它的动态演化特征又是怎样。对于这个问题的分析，则构成了本文立论的出发点。 　　从目前相关的文献中可以发现，诸多作者在分析本省房地产市场走势时缺乏一种历史观。从而，所得出的结论也显得静态，且难有说服力。针对这一现状，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑，才能结合当前主流舆论来得出较为全面的结论。 　　鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。 　　一、浙江房地产市场的发展沿革 　　随着我国在上世纪实施住房货币化改革以来，浙江省房地产市场也逐渐从无到有，从稚嫩到成熟。期间，它不仅体现了我国房地产市场动态演变的主流特征，更拥有自身的具体特点。以下将从五个时间跨度，来梳理浙江房地产市场的发展沿革。 　　（一）发生阶段 　　发生阶段可以界定为1991年――1993年。在该时间跨度内，当全国大部分地区仍执行着福利分房政策时，浙江省已经启动了房地产开展活动。其中，1992年―1993年年间，浙江房地产开发投资额增幅分别达到107%和285%。这充分表明了，本省民本资金存量的充裕，也为下一阶段的调整埋下了伏笔。 　　（二）调整阶段 　　调整阶段可以界定为1994年――1997年。伴随着前期房地产投资的高速增长，需求滞后性的问题也逐渐暴露。在市场供求不平衡的情况下，本省房地产市场出现了回落、调整的态势。其中，1997年的投资达到了最低点。不难知晓，1997年我国正处于亚洲金融危机的旋涡之中。 　　（三）发展阶段 　　发展阶段可以界定为1998年――2000年。此时，我国在市场经济体制背景下，制定出了一系列住房商品化改革的政策，从而就为浙江省房地产市场发展提供了原则导向。数据显示，1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5%、20%和33%。 　　（四）过热阶段 　　过热阶段可以界定为2001年――2008年。随着地区政府第二财政的形成，以及大量热钱涌入房地产市场，导致了商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。此时还存在着一个显著的特点，即商品房的购买主力已转移到了消费者个体身上了。 　　（五）调控阶段 　　调控阶段可以界定为2009――现在。该阶段的出现与美国次贷危机有关，也是中央政府防止出现美国现状的一种本能反映。但此时的调控，却难以立即对长达10年的畸形市场发展产生影响。包括最近出台的“国5条”，据说也是北京地区执行的最为严格。 　　二、针对历史发展的特征分析 　　通过上述5个时间跨度的梳理不难知晓，浙江省有自己的省情。作为经济发达地区，浙江省也拥有先行、先试的政策红利。这就表明，根据全国整体状态来预测本省的房地产市场发展趋势并不科学。 　　结合以上所述，以下从三个方面进行特征分析： 　　（一）演化的时间跨度增大 　　从以上5个阶段的时间跨期来看，每一阶段的时间跨度在逐渐增大。比如，发生阶段只有3年，到过热阶段就有7年。而对于当前的调控阶段而言，根据李克强总理的讲话可知，其仍具有长期的跨度，可能比过热阶段还要长。之所以存在这种情况，可归因于：（1）浙江省房地产市场主体更趋理性，在供方投资决策和需方购置决策上，都能形成与宏观经济发展相适应的预期。（2）同我国房地产市场发展现状有关，浙江省也面临着房地产泡沫的威胁；并且，本省城镇化水平高也导致了房产需求量不及其它内陆省份，从而调控的难度和力度都将增大。 　　（二）演化的形态存在循环 　　从演化逻辑的表现形态来看，其体现为循环态势。但从本质上去考察，这种循环并不是单纯的低水平循环，而是否定之否定下的高水平循环。具体表现在，从发生到调整阶段，只是在缺乏政策的系统引导和国际金融危机下的权宜之策。因此，浙江省政府缺少对房地产市场发展的整体视野，而主要从它的产业带动性上进行正面考量。但在过热到调控阶段，则有了美国次贷危机的前车之鉴，使得政府决策层能更为理智的发现