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重视房屋登记质量检查 提升登记防风险能力 　　房屋是广大群众安居乐业的重要财产，房屋登记是一项专业性、政策性很强的工作。登记质量的高低关系到权利人的合法权益能否得到有效保护，影响到社会的和谐稳定。实际生活中，一套房屋价值少则几十万，多则上千万，一旦登记有误，就会引起登记风险，可能造成损害赔偿。因此，只有建立科学合理的质量检查制度，才能减少登记差错，降低登记风险。以下笔者结合实际工作情况，就如何做好房屋登记质量检查工作谈些粗浅的认识。 　　一、严格遵循《房地产登记技术规程》要求做好质量检查 　　1.质量检查工作须定期定量 　　根据《房地产登记技术规程》（下称《规程》）规定，房地产登记机构应对房地产登记进行定期、定量检查。其中定期检查是要基本做到每天对登记业务进行检查，定量检查就是各地登记机构应根据实际情况以不低于《规程》规定的比例开展。根据《规程》要求，房屋所有权初始登记每件必查，其他各类登记每月抽查率不低于3%。之所以这样规定，笔者认为主要是基于以下两点原因。 　　其一，初始登记是对房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。如果初始登记错误，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错。另外，初始登记涉及审查的要素较多，情形较为复杂，光凭审核人员一审到底，难以确保登记质量。如商品房初始登记，涉及要审查的内容不仅有开发企业单独所有的房屋初始登记，还有情况复杂的业主共有的公建配套房屋登记。因此，登记机构对每件初始登记做到100%检查，确保初始登记的准确性。 　　其二，对于其他各种登记类型，虽然其业务量较大，不可能和初始登记一样做到每件必查，但也必须达到《规程》规定的3%的抽检比例。应该说，这一比例是最基本的要求，若低于这一比例则起不到检查应有的效果。就无锡而言，在市区房屋登记机构集中统一后，相应的房屋登记质量检查力度也有所增加，除实行商品房转移登记、预告登记按月登记量的3%比例抽查；其他类业务按5%比例抽查外，还重点对四区登记分中心的工作进行抽查，并重点抽查业务出错率高的职工所做的业务，远远高于《规程》规定的比例。只有将质量检查作为常态化工作，才能切实防患于未然。 　　2.质量检查应有详细的操作规定 　　根据住建部《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》规定，实行规范化管理的登记机构应建立办件质量保证和定期抽检制度。对登记审核人员建立了监督、检查、制约机制，重要和复杂的业务审核应由两人以上完成。有专人负责抽检工作，备有抽检记录和处理意见，对发现的错件能够及时处理纠正。登记机构应严格健全质量抽检制度，能够实现网上随机抽检，登记抽检率每年不低于3%并有完整的抽检记录。具体操作上，每件质量检查业务应填写检查记录。检查记录应记录检查业务的受理编号、检查结果等事项，并根据检查结果，签署质量检查意见。对于登记信息系统完善的登记机构，受理、审查等均在信息中完成，质量检查也可在信息系统中记录完成。质量检查岗位人员要严格按照考核标准进行检查，对于检查发现的差错件进行统计，统计错件量占整个质量检查业务量的比例。对于有误的登记业务，应退回受理、审核等相应的业务岗位，并书面提出纠正意见。如发现受理人员该询问的事项未进行询问，应退回受理岗位，并提出应询问的内容和要求；再如发现在建工程抵押登记未进行实地查看的，应退回至审核岗位，要求审核人员补齐实地查看程序并填写实地查看表。对于差错件的整改应进行跟踪检查，在经办人更改差错件后进行复检，并对更改后的退件签署复检意见。 　　3.质检报告内容宜翔实深刻 　　质量检查报告是对登记机构一个时期工作数量和质量的总结和分析。从中可以看出工作数量的高低、工作质量的好坏、应吸取的经验教训和今后工作的注意事项。因此，质量检查报告是衡量质量检查工作的一个重要依据，其内容必须翔实、深刻，并有借鉴意义。根据《规程》要求，质量管理人员应对业务检查的监督整改情况按月、按年撰写质量检查报告。笔者建议，月度报告内容应包括对差错率、工作质量、服务质量、工作时限、经济指标、数量指标等情况的收集和分析，突出重点；而年度报告内容则可按月度检查报告进行汇总，重点表述年度工作中发生差错的原因和登记经验做法，以警醒工作人员，进一步强化登记质量和工作效率的提高，为单位领导决策提供有价值的参考。 　　4.检查人员应具有丰富经验和工作责任心 　　依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，不动产登记原则上是基于法律行为的不动产物权变动之生效要件，而一旦不动产登记出现错误，很可能会给当事人的合法权益造成严重损害。就整个房屋登记过程而言，质量检查是对受理、审核、登簿等各个登记环节的合法性、一致性全面监督。设立质量检查部门的初衷就是为了及时发现差错，确保登记业务质量。房屋登记工作量巨大，