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投资性房地产 投资性房地产，是指为赚取租金或者资本增值或两者兼具而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后准让的土地使用权，已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租却持有意图短期内不再发生变化，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 不属于投资性房地产的：自用房地产、作为存货的房地产。 投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利息很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，或者用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产按取得时的实际成本，包括购买价款、相关税款和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产却认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能对固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用，支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款等 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，在开发期间不计折旧或摊销： 成本模式： 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产-成本 公允价值模式 借：投资性房地产-在建 -公允价值变动 贷：投资性房地产-成本 企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一企业职能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不能同时采用两种模式。 采用成本模式进行后续计量 计提折旧或摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性年房地产减值准备 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。被投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采取成本模式计量，并假设无残值。 采用公允价值进行后续计量的的处理 公允价值上升 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值下降 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，变更属于会计政策变更。若后续计量转为公允价值模式的，将计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。 成本模式转变为公允价值模式账务处理： 借：投资性房地产-成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提减值的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 利润分配-未分配利润（或借记） 留存收益（或借记） 涉及递延所得税的，还应调整递延所得税 “自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”的日期为租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”用于出租，租赁期开始日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。 “投资性房地产”转换为“自用房地产”的日期为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 “投资性房地产”转换为“存货”：租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议表明将其重新开发用于对外出售的日期。 成本模式下：非投资性房地产与投资性房地产之间按账面价值进行转换 借：固定资产 投资性房地产累计折旧（或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值模式下：非投资性房地产转换为投资性房地产，投资性房地产按公允价值计量，公允价值与原账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“其他综合收益”科目；投资性房地产转换为非投资性房地产，非投资性房地产按公允价值计量，非投资性房地产公允价值与原投资性房地产账面