太湖城项目定位报告初稿-1.pptVIP

中海地产太湖城项目定位报告 苏州公司 二零一八年4月16日 第 2 页 第 3 页 地块编号 占地面积 （㎡） 容积率 用地性质 计容面积 （㎡） 开发现状 1 131028 1.5 宾馆 196542 空地 2 72754 0.8 宾馆 58203 计划在建工程转让 3 40390 0.25 产权式 酒店 可分割销售 10098 已转让 4 58627 0.8 46902 5 57607 1.0 57607 开发完成 6 56092 1.0 56092 已转让 7 68355 1.8 住宅 123040 8 65310 1.8 住宅 117558 合计 556356     675329 2006年1月，中信地产以5.7亿元竞得苏州太湖度假区2005-B-54号地块 2016年3月，中海310亿并购中信地产，接手太湖度假区待开发1#地块，启动土地转性工作 ①前情回顾： 接手中信，启动转性 一、项目背景及土地属性 项目背景 规划限制 所属区位 优劣分析 细分模型 宗地配套 ②转性解析： 太湖城1号地块 原规划为宾馆用途 提出转性沟通后，政府同意调整为RB商住用地 同时要求该地块配建大型商业体 【转性条件】 1.容积率：1.5不变 2.商业情况：不低于5万方自持，不低于1万方可分割销售；且北面部分位置不得布置商业 3.商住配比：住宅：商业=7:3（约） 4.幼儿园：配建幼儿园1所，无偿转让给属地政府 限制条件多 一、项目背景及土地属性 项目背景 规划限制 所属区位 优劣分析 细分模型 宗地配套 环太湖 板块 苏州市区行政规划图 环太湖板块 【吴中区】： 面积大，人口多，但经济发展缓慢。 【环太湖板块】： 自然资源度假型，以旅游业、农业、乡镇农家乐为主力发展产业 【初印记】：乡镇区域、发展滞后 一、项目背景及土地属性 相城区：14186元/㎡ 新区：18247元/㎡ 姑苏区：26119元/㎡ 园区：28671元/㎡ 吴中区：16912元/㎡ 吴江区：14276元/㎡ 项目背景 规划限制 所属区位 优劣分析 细分模型 宗地配套 苏州市区行政规划图 发展滞后，配套待完善 地广人稀：24.78km²，人口规模10万人（5万常住人口） 交通不便：距市区20KM，轨交未通，城区居民非第一居所 配套较差：1.5公里分布太湖国际会议中心及水星游艇俱乐部，商业配套较贫乏 产业单一：以政府为主导的旅游业为主，基本无其他产业 项目背景 规划限制 所属区位 优劣分析 细分模型 一、项目背景及土地属性 宗地配套 配套 名称 评价 交通 环太湖大道 区域内主干道 学校 香山实验小区 公立教育 整体质素一般 公园 太湖新天地生态休闲公园 开放式休闲公园 商业 无 无 医疗 无 无 俱乐部 水星游艇 高端人群俱乐部 海神游艇 北至： 香山实验小学、规划用地 南至： 规划绿地用地 东至： 规划用地 西至： 河流、规划用地 项目背景 规划限制 所属区位 优劣分析 细分模型 一、项目背景及土地属性 宗地配套 【小结】： ► 地块质素好，具备“快速开发”条件，且地西边有水系； ► 周边规划待出让用地较多，四至较荒芜 北 经济技术指标： 地块编号 2005-B-54(1) 占地 131028㎡ 容积率 1.5 容积率面积 196542㎡ 檐口高度 ≤36米 建筑密度 36% 楼面价 / 车位配比 按照苏州市最低要求配置 转性 规划限制 1.业态配比：住宅69%，商业31%； 2.商业性质：共6万㎡（1万㎡可分割销售，其余商业自持）； 3.幼儿园：配建幼儿园1所，无偿转让给属地政府 4.建设工艺：建筑装配化率达30%以上。 一、项目背景及土地属性 【小结】： ►本案因规划限高36米，容积率1.5 必须高低配； 项目背景 规划限制 所属区位 优劣分析 细分模型 宗地配套 一、项目背景及土地属性 项目背景 规划限制 所属区位 优劣分析 细分模型 宗地配套 集团土地类型划分标尺： V3远郊资源区 一、项目背景及土地属性 项目背景 规划限制 所属区位 优劣分析 细分模型 宗地配套 第 12 页 宏观政策 住宅市场 土地市场 重要节点 政策 内容 影响 2015-10-29 二孩放开 促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。 改善需求提高 2016-10-3 最严限购令 1. 限购：①本地人限购第3套；②外地人限购,限购1套（购房之日前2年内在苏州市区【含吴江】、昆山、太仓累计缴满1年社保或个税） 2. 限贷：①首付30%;无房有贷50%,②无贷或结清50%,未结清80%,暂停第3套房贷（贷款利率首套上浮10%-15%，二套20%） 房产市场趋冷　 2016