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中国养老地产面临的困境及对策建议 　　摘 要：养老地产是一项复杂的产业，涉及房地产、保险、医疗、旅游等行业，在中国还处于探索阶段，在运作过程中会出现政府扶持不够，政策不明确具体，融资难、前期资金压力大，回收期长，运营模式不成熟，后期服务不到位等问题，针对这些问题，提出可借鉴国外成功经验，配合政府政策、规划设计先易后难等可行性建议。 　　关键词：养老地产；困境；对策 　　中图分类号：F840 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）09-0080-02 　　养老地产是用以养老的地产，是养老服务业和老年房地产业这两个第三产业的结合，具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。 　　一、中国养老地产现状 　　随着中国人口老龄化的不断加剧和房地产市场调控政策趋紧，近年来，越来越多的房地产开发商开始进入养老地产领域。目前，中国的养老地产市场格局基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过千亿元。 　　据中国指数研究院2011年的研究报告统计，超过20%品牌房企进驻养老地产。万科、绿城、保利等企业均抛出了养老地产发展计划。万科养老产品线基本成型，绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。泰康人寿、新华保险、中国太平、中国人寿等多家寿险公司也纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超500亿元。另一投资主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币。 　　二、国内外典型案例 　　（一）美国太阳城 　　美国太阳城是美国较大的老年社区之一。整个社区包括“太阳城中心”、“国王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”以及“自由广潮”六大居住社区。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。 　　（二）日本港北新城 　　日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，赋予了老年人更多生活层面的可能性。港北新城把老少户住宅（二代居）、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中，方便子女照顾。 　　（三）美国The Terraces 　　The Terraces是亚利桑那州唯一一个满足了900多项护理标准的社区。“陪护”是其最主要的亮点。这里的护士都是最高级别的注册护士，属于“保障型”老年住区。入住率达到82%，每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。养老地产发展需重视标准化。 　　（四）上海亲和源 　　作为养老地产，上海亲和源走的是高端路线。如今，这个融居家养老和机构养老为一体的养老模式，从园区设计、收费模式再到运营管理，都已成为国内养老地产运营方面的研究范本。 　　从商业模式上来看其营收渠道很简单，主要是会员卡费和年费。亲和源的会员卡分为A、B卡两种，各占总量的50%。A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。B卡是记名卡，不可转让，有效期为十五年。如果老人在亲和源没有住满十五年，剩余年份的费用将按原价折算退还给家属，如果居住期超过十五年，超过的部分免费。 　　三、养老地产面临的困难和问题 　　许多企业在运作养老地产项目时，普遍遇到了较大的瓶颈和障碍。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期长等，成了诸多“拦路虎”。 　　（一）政府审批复杂艰难 　　目前政府没有专门对养老地产项目审批的相关依据，现在这类项目都以房地产项目为审批标准，而按照这个标准，就要求开发商必须规划配备足够的车位。专门用来养老的房子，一般情况下单套面积都不大，但是数量却很多，如果按照相关要求，开发商就要付出很大的资金修建停车位，可是老年人在这种情况下都不用车，这不仅是各种资源的浪费，也加大了开发商的资金压力，但在目前还没有专门针对养老地产报建规定的情况下，开发商也显得很无奈。 　　（二）养老地产运营盈利模式不够成熟 　　在运营模式上，养老地产除了房子设计更适合老人，更依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施。目前养老地产的盈利主要是依靠国外运营服务机构在操作，真正成功的较少，目前国内养老地产领域开发模式多数为配建模式。选择配建模式的开发商，往往最看重的是项目销量及资金周转效率，一定程度上忽视了养老服务及运营质量，养老需求难以保证。 　　（三）养老地产融资难，前期资金压力大 　　由于需要配套养老设施，在医疗、家政、护理等方面提供服务，导致了养老地产前期投入高，而以出售服务为目的的项目，资金回笼速度更慢、周期更长，对运营企业资金压力更大，