张家港暨阳湖项目年度营销计划..ppt

张家港暨阳湖项目2010年度营销计划 一、取消房屋税费优惠 鉴于目前经济回暖、房地产市场形势向好，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。可能终止的政策包括契税、营业税减免;首套及改善型购房按揭利率7折优惠;房地产开发项目自有资本金比例降低等。 二、取消二套房贷优惠政策 2009年11月开始，上海全面取消二套房贷优惠政策，工行、建行已经发文明确二套房贷严格执行利率1.1倍的规定。南京、苏州等城市二套房贷优惠也全面或部分收紧。而在广州，二套房贷优惠政策则是外紧内松，按规定，二套房贷优惠政策只是执行至今年12月31日，这一政策明年取消的可能性很大。该政策一旦收紧，将对二三次置业购房者，尤其是投资性购房者带来极大影响， 三、明年二季度开始加息 经济专家纷纷认为，明年中国加息的可能性比较大。明年中国央行将累计上调名义基准利率81个基点，每次27个基点，其中首次加息很可能在明年二季度出现。 2010年形势预判 可能影响明年市场走势的三大因素 可能会出现的三大现象 明年楼市行情趋于平淡。一季度成交量极有可能继续递减，三季度、四季度出现回转，2010年全年销售量估计有可能下跌1-2成。 明年整体趋向盘整，一季度可能呈回调和小幅下跌，但后市仍会有上扬趋势，整体行情全年维持盘整的可能性更大。 优惠政策全部取消的可能为零，因为经济回暖还需要房地产继续出力。但考虑到明年即将到来的通胀，以及今年以来资产价格高涨不利因素，适度抑制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。 2010年形势预判 销量走势方面 银行贷款方面 房价走势方面 上海市场走势 整体市场走势 在刺激政策取向没有根本性改变的情况下，明年房地产价格仍然会震荡向上。 整体盘整格局，一季度量价小幅下跌，三季度、四季度量升价平，成交量较今年略减。 无锡市场走势 在供应充足的前提下，明年房地产市场总体将比较稳定。 苏州（张家港）市场走势 随着开发量激增，明年房地产市场将呈现“量升价平，先抑后扬”格局。 2010年形势预判小结 2010年形势预判 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 走势趋平 回落 回暖 2010年形势预判 二季度 调控政策出台的季节， 市场观望，走势趋平 三、四季度 政策面影响逐渐过去平抑的刚需 开始释放，市场螺旋上升。 一季度 经过09年下半年的集中 放量后出现小幅回落 客户分析 回款目标 价格走势 推盘节点 推盘策略 客户分析 别墅来人区域分析 别墅累计总来人数—— 1135组 从整体来人区域看，城区范围内（城东、南、西、北）占到了总来人量的3/4以上； 而从已购客户区域看，城区范围内来人也已接近总量的7成； 乡镇范围内以金港镇来人相对较多，外省市则以临近本市的江阴客户为主； 本项目的主要客户群体还是以本市常住居民为主，江阴客户为辅。 100.0% 0.1 0.1 0.2 0.4 0.4 0.9 0.9 1.1 1.2 1.4 1.4 1.9 2.1 2.6 2.7 2.8 4.7 5.6 10.9 15.4 17.6 25. 6 百分比 1135 1 1 2 4 5 10 10 12 14 16 16 21 24 29 31 32 53 64 124 175 200 291 累计 合计 南京 南丰 港 澳 台 凤凰 常州 海外 大新 农场 苏州 其他 乐余 上海 外 省 市 塘桥 金港 锦丰 江阴 城北 城 西 城 东 城 南 城 中 来访 区域 来访区域（整体） 100.0% 1.2% 1.2% 1.2% 2.3% 3.5% 4.7% 7.0% 7.0% 9.3% 11.6% 14.0% 17.4% 19.8% 86 1 1 1 2 3 4 6 6 8 10 12 15 17 合计 外省市 上海 农场 锦丰 塘桥 其他 金港 城南 城东 江阴 城北 城中 城西 来访区域（已购） 别墅来人媒体分析 100.00% 1135 合计 0.18% 2 网络 0.70% 8 其他 2.38% 27 电台 2.73% 31 已购介绍 2.82% 32 短信 6.96% 79 户外看板 10.75% 122 报纸 16.48% 187 电视 22.38% 254 已来人介绍 34.63% 393 工地现场 百分比 累计 获知途径 媒体 （整体） 100.0% 86 合计 1.2% 1 户外看板 1.2% 1 电台 1.2% 1 已购客户介绍 3.5% 3 报纸 9.3% 8 电视 27.9% 24 工地现场 55.8% 48 已来人介绍 百分比 合计 获知途径 媒体 （已购） 本项目虽在各个方面都做了媒体宣传（报广、电视、电台、平面、户外等），但从实际效果来看，排名靠前的始