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住宅套内建筑面积是评价住房水平的唯一标准 　　摘要：本文运用建筑空间构成理论和辩证法原理，对住宅公摊建筑面积的产权性质和公摊面积系数的现实意义进行了论证；提出了住宅套内建筑面积是评价住房水平的唯一标准；最后对住宅设计技术经济指标提出了修改建议。 　　关键词 套内建筑面积；公摊建筑面积；公摊面积系数 　　Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, discussed the residential pool construction area of the property and the pool area coefficient significance; proposed residential set inside floor area is the only standard to evaluate the housing; proposed changes for the housing design technical and economic indexes. 　　Key words: set inside floor area; the pool construction area; the pool area coefficient 　　中图分类号：F287.8 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　商品住宅中公摊建筑面积的多少，直接影响到套内建筑面积的大小，住房水平也随之波动，这引起了人们的极大关注。笔者对公摊建筑面积和公摊面积系数进行了分析论证；提出了套内建筑面积是评价住房水平的唯一标准；并对住宅设计技术经济指标，提出了一些修改意见，供有关部门修订相关规范时参考。 　　1公摊建筑面积存在的现实意义 　　1.1公摊建筑面积的由来。公摊建筑面积是共有建筑面积分摊而来。“共有建筑面积”这个术语首次出现在房产《测量规范 第一单元：房产测量规定》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)中。该规范第8.1.5条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积”又在附录B3“共有建筑面积分摊”一节中详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。尽管《测量规范》没有明确提出分摊后的共有建筑面积就是公摊建筑面积，但在实践中已广泛使用。经过房管部门确权的房产证上已标明公摊建筑面积的数目，所有开发单位的购房合同上也明确登记了所售套房的套内建筑面积和公摊建筑面积。 　　1.2公摊建筑面积的产权性质。公摊建筑面积是共有建筑面积产权分割的表现形式。改革开放前，我国城市住宅存在私有房、公有廉租房和单位福利房三种基本形式，分属于三种所有制，即私人所有制、国家所有制和集体所有制，产权性质明确，法人主体独立。住房制度改革以后，公有房和福利房转为私有房，其中楼房中公摊建筑面积的产权属性，并没有引起人们的注意。大量商品住宅的出现，公摊建筑面积的产权性质问题凸显出来。一套住房分成了私有和共有两部分，套内建筑面积属私有财产，公摊建筑面积属共有财产、“共有”不同于“公有”，一字之差，说明这是一种新形式的所有制。从拥有产权的个人讲，是有限的私有制；从使用的人群讲，是集体所有制。这是一个矛盾体。一方面业主拿钱购买，另一方面又无权占为己有；一方面是虚拟的私有财产，另一方面又是真实的共有财产；一方面业主是实质上的法人，另一方面又不是形式上的法人。然而不管怎样认定它的产权性质，公摊建筑面积涉及千家万户的切身利益，其组成内容和计算方法应引起政府部门的高度重视，切不可掉以轻心！ 　　1.3公摊建筑面积的确权过程。公摊建筑面积是一个新事物，它是伴随着商品住宅的出现而诞生的，现行规范没有这个术语。公摊建筑面积是由共有建筑面积按比例分摊而来，只有保证了共有建筑面积计算的准确性，才能保证公摊建筑面积计算的准确性。由于共有建筑面积计算规定只出现在《测量规范》中，并没有出现在《住宅设计规范》GB 50096-1999(2003版 以下简称《设计规范》)里，所以设计人员不清楚它的计算方法，设计文件中没有这方面的内容。在施工图报批和实施的全过程中，所有涉及到的政府部门和有关单位，都不清楚共有建筑面积是怎样计算出来的，所有人都在等候房产测绘管理部门的最终计算结果。可见，公摊建筑面积确权过程中的知情人太少，透明度极低，基本上处于无人解释、无处查询、投诉无门、疏于社会监督的状态。解决的办法是，统一住宅建筑面积计算规定，《设计规范》和《测量规范》执行同一标准，建立和完善以设计为源头，审批单位把关，房产部门审核确权的过程管理机制，增加住房面积确权的透明度