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大型商业地产项目建设管理中的典型问题剖析 　　摘要：大型商业地产项目集成了多种商业业态，具有技术、成本、产业的高度集成，管理上又强调融入商户需求，造成了该类项目的建设管理问题复杂、难度大。本文从一个大型商业地产项目的设备定型订货管理、深化设计管理、施工质量管理、成品保护管理四个方面对本商业地产项目建设管理中的典型问题进行了剖析，并在具体举例分析的基础上进行了系统总结，希望能以点带面，给从事相关工作者带来借鉴、收益。 　　关键词：商业地产；商户需求；典型问题；设备定型订货管理；深化设计管理；施工质量管理；成品保护管理；结论 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　引言：随着我国房地产业的快速发展，综合了多种商业经营模式、业态的大型商业地产项目逐渐成为了房地产业开发的增长重点。本文从一个大型商业地产项目的设备定型订货管理、深化设计管理、施工质量管理、成品保护管理四个方面对项目建设管理中的问题进行了剖析，并进行了系统的总结。该大型商业地产项目地处北京市某区域中心，总建筑面积20多万平方米，地下3层，地上分为5栋楼为6-14层，该工程综合了大型商业购物、大型超市、餐饮、休闲娱乐、公寓等多种商业模式，既有大型综合性商业又有中小型服务性商业，具有设计复杂、分包厂家众多、入驻商户需求个性强并且多变的特点，在商业项目建设管理上有一定的特点和借鉴意义。 　　一、项目建设的设备定型、订货管理存在的问题 　　概述：本项目是商业地产项目，大量招商签约活动是在项目建设的后期，部分已签约的项目出租、出售区域的设备性能需要跟随后期签约的商户需求改动，所以致使相应设备的定型、订货日期滞后、变动反复、改动较大，造成了部分设备、基础设施的改动调整现象较多的问题。 　　例如屋顶冷却塔基础及地下室制冷机组基础施工完后，因为原制冷设备性能不能满足新的商业需求，需要重新确定制冷设备，而新的设备基础、预留预埋又与原设计不同，造成已经施工完毕的相关设备基础需拆除重新修建，造成很大的费用、工期损失。 　　又例如原设计对项目的实际用电量估计不足，原设计用规范上的参数和对其它商业项目考察的初步数据确定了总、分区域的用电量，但在招商后期发现对一些大型商业租户的需求电量预估计不足，出现局部区域电量供应不足，总供电量也不足的现象，不得不在后期增大部分电缆、电箱容量，并对总电量进行增容，造成部分已经订货的设备需要退货或修改，配电室相关基础结构也做出了相应修改，造成很大的费用、工期损失。 　　结论：以上损失是由于对商业地产实际的设备需求了解、设计不充分，商业租户需求介入工程建设管理较晚，造成原设计的设备功能不能满足实际商业租户需求，需要作出大量的改动，造成较大的费用、工期损失。如果在前期能充分考察市场类似的商业模式对设备功能的实际需求，并使商业租户对设备的需求尽早容入到工程的建设管理中来，就能大为减少后期工程设备改造的费用和工期。 　　二、项目建设的深化设计管理存在的问题 　　概述：在本商业项目的建设期间，随着市场的变化，为了实现商业经营要求达到的建筑装修效果、设备功能，在项目建设期间继续对项目的装修方案及各专业设备功能方案进行了深化设计，而且随着入驻商户的签约，商户需求也不断体现在进一步的深化设计中，又由于部分原设计方案对与商业经营的实际需求估计不足、相差较大，造成了在项目建设后期部分设计方案的改动较大较多的问题。 　　例如主楼设计为高档商场，原商场中心没有设置现在中高档商场普遍设置的镂空中庭，造成了商场区域上下层视线不通透、商业氛围无法呼应，在商业公司要求下，在该区域内的2-5层拆掉了两柱跨的楼板，制造了镂空的中庭，解决了以上问题，但造成了较大的改造费用和工期损失。 　　又例如外墙装修采用了石材、玻璃材料的组合幕墙，幕墙上还设计有广告牌、LED屏幕等设施，幕墙整体构成、布局较为复杂，所以外幕墙的最终设计方案根据商业需求多次调整确定较晚，而本项目各层外围护墙已经按建筑图基本砌筑完毕，而为了满足幕墙立面分隔需求，致使幕墙图纸上的外墙门窗洞口位置、大小不能与已经砌筑完外墙上的洞口完全匹配，而相关管理人员又在前期没有对此做出足够的重视，没有及时调整砌筑方案或幕墙方案，致使幕墙分格确定后再修改会严重影响幕墙外立面布局、观感，所以前期砌筑完成的外墙门窗洞口只能按照后期确定的幕墙洞口的位置、尺寸修改，造成了费用、工期的损失。 　　结论：以上损失是由于原设计方案与商业经营的实际需求不相符，二次深化设计介入工程总体设计较晚，对相互有影响的不同设计项目，协调得不够周全、严谨，致使后期需要作出大量的设计改动，造成较大的费用、工期损失。如果能尽早把工程的深化设计、商户的需求容入到工程总体的设计管理中来，对相互有影响的设计内容协调得更加周全、严谨，就能