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四、房地产投资风险的盈亏平衡分析1.盈亏平衡分析的基本概念　 盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点(BEP)来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力及考察项目的抗风险能力。　 对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，可发现其产量(商品房面积)、成本和利润三者间存在这样一个关系，即：　 产品销售利润＝产品销售收入－产品销售成本－产品销售税金　 其中产品销售税金取决于产品销售收入，而　 产品销售收入＝产品销售量×产品单位价格　 产品销售成本(总成本)＝变动成本＋固定成本2.线性盈亏平衡分析假设条件　 产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积(产品产量)的线性函数。　 产品销售量和生产量相等，即开发的房地产全部能租售出去。　 产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。　 同时开发几种不同类型房地产产品时，应将之组合折算成一种产品。　 计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。①线性盈亏平衡点的计算方法　 用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点(BEPQ)的计算方法。　 假设某房地产开发企业年固定成本为F，单位可变成本为V，单位产品价格为P，单位产品销售税金为t，达到盈亏平衡时的年产量为x，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为Q，销售收入为y1，销售税金和附加费为T，产品总成本费用为y2，根据上述假设条件，则：　 y1=Px?　 y2?＝Vx + F+ T 　T=tx　 如能达到盈亏平衡，则：　 y1?＝y2　 即有Px = Vx + F+ T　 于是得到　??　 所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是：　 房地产产量表示的盈亏平衡点?图4-5-2 线性盈亏平衡分析图②线性盈亏平衡点的分析评价　 由上述计算公式和图4-5-2可知，盈亏平衡点的值无论是用产(销)量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。盈亏平衡点低，说明开发项目有以下特征：　 达到较低产量时可以保本。　 赢利区大，亏损区小，项目能取得较好的经济效益。　 项目有较高的竞争能力。　 项目的抗风险能力大。理论链接：浅谈盈亏平衡和敏感性分析房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存，这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势，运用科学的定性和定量分析方法，把握其风险和不确定因素的变化规律，以降低风险程序，提高房地产开发决策的科学性。所谓不确定性分析，就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响，从而推断项目可能承担的风险，进一步确认投资项目在财务、经济上的可靠性。项目经济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈亏平衡分析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即：销售利润=产品销售收入-总投资额-税金产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格总投资额=变动成本+固定成本由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。请看图1：???????图1图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和成本的两条直线交于BEP点，表明当开发的建筑面积达到一定数量时候，销售收入和成本相等，利润为零，交点BEP称为盈亏平衡点或保本点。BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。?2、敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察投资项目抗风险的能力。敏感性分析还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于对这些最敏感因素集中力量研究，重点调查和收集资料，尽量减少因素的不确定性，进而减少方案的风险。房地产项目敏感性分析及计算过程比较复杂，一般来说是按照如下步骤进行的：（1）选择经济评价指标在对项目进行分析计算过程中，首先要选择最能反映项目经