人051-冯纪萍(对北京中关村写字楼发展趋势的探讨)解析.doc

论 文 提 要 目前我国正处于写字楼快速发展时期,写字楼的现状可以用四句话概括“起步晚、发展快、问题多、前景广”，随着国家对房地产金融政策的不断完善，在写字楼快速发展的同时，写字楼的竞争会越来越激烈的，在激烈的竞争之后，写字楼项目将呈现两极化的趋势，一些好的写字楼会成为商家争枪的“蛋糕”。 本文拟从中关村写字楼呈现的新情况、CBD对中关村周边写字楼发展的影响及中关村写字楼前景预测等三个方面对中关村写字楼的经营和购买带来了新的影响进行分析、探讨，并通过分析、探讨，以期指导实践，使我们在今后的经营活动中把握有利商机。 一、中关村写字楼呈现的新情况 （一）从以销售为主向以持有物业为主转变 （二）市场竞争加剧 （三）写字楼开发向多元化方向发展 （四）写字楼成为境外投资的新宠 二、CBD对中关村周边写字楼发展的影响 (一)CBD地区目前的基本情况 （二）CBD空置面积的基本情况 （三）CBD与中关村写字楼价格比较 （四）中关村写字楼目前的情况 三、中关村写字楼前景预测 （一）租售价格平稳，投资将进入目前，的写字楼市场呈现出4种新的。写字楼市场由前几年的以销售为主逐渐向以持有性物业为主转变，这一特点的变化主要受以下几个方面因素的影响。 第一，国家宏观政策的影响。土地资源变得越来越稀缺，一些有见的开发商在自身经济实力允许的情况下不再为了尽快回笼资金，一改写字楼以销售为主变为以持有性物业为主。持有性物业是未来写字楼市场向良性发展的必然趋势，而这样的发展趋势才是市场成熟的表现。持有性物业不仅能为开发商带来长期的收益回报，而且还能够保证物业产权的统一性，便于管理、便于经营。 　　第二，以持有性物业为主的写字楼开发模式也是开发商考虑企业自身能否长久发展的一大重要原因使然。随着开发商拿地压力的加大，迫于压力，开发商也开始调整思路，往“经营”的路上走。 　　第三，市场竞争的压力。的写字楼市场已经由前几年的卖方市场转变为买方市场。如今，的写字楼市场主要是以现盘销售和租赁为主，写字楼市场已经由几年前的卖方市场转变为买方市场，写字楼的消费者有了更多选择的余地，往往可以货比三家，写字楼市场竞争的加急致使开发商压力加大，市场的压力使开发商不得不转变走长期持有的经营模式。　　第四，国际大环境的影响。就北京市场而言，一些在市场上有影响力的写字楼物业走的都是持有性物业的经营模式，比如国际贸易中心、嘉里中心、华润大厦等等，这些写字楼项目把客户锁定为国际市场，况且其经营良好，这也在一定程度上激励了其他物业走持有性物业的决心。 　　写字楼市场短期内供大于求，市场竞争将出现加剧情况。据统计，截止到2005年年底，北京的写字楼市场供应量在400万平方米左右，预计到2008年，北京的写字楼总体供应量将达到600—700万平方米，在写字楼项目集中的CBD，就有华贸中心、金地中心、北京银泰中心、国贸三期、京奥大厦、东方梅地亚、财源国际等项目会集中在同一时期上市。然而，由于需求是稳定的，而供应的集中放量难免导致市场短期内供大于求，市场竞争将加急明显。统计资料显示：北京市写字楼的空置率平均是17.7%，而中关村的写字楼空置率则为30%，按照正常情况，写字楼市场的空置率在20%以下才说明市场是良性的，如果空置率大于20%，就表明市场存在一定风险，这是市场发展不正常的表现。CBD与金融街区域，今年下半年和2008年前将有占60%左右的新供应量集中上市，将加剧市场竞争。 　　 写字楼开发呈多元化方向发展。由于受客户需求多元性的影响，写字楼开发一改传统的开发模式，呈多元化发展态势，比如总部基地、BDA企业大道、非中心以及中关村软件园，望京电子科技园等多种形态写字楼的出现说明写字楼开发多元化时代的到来，这也是写字楼开发模式的一大创新。创新性写字楼一般都地处特殊的区域，比如亦庄、望京等，具有低密度、高绿化、独立展示性强等特点，同时这些区域在政策上能够得到当地政府的支持，并且也符合一些企业自身的发展特点，是他们的理想所选，比如象摩托罗拉、北电网络、安捷伦等越来越多的集中总部办公、研发和生产等诸多功能需要的国际性企业搬到望京就是一个很好的信号。 　　这一方面表现在写字楼成为境外投资客更加看好的投资物业。受人民币升值的影响，写字楼成为境外投资客主要的投资渠道，一些大型基金更加看好北京写字楼的投资前景；另一方面，烂尾写字楼成为新的投资方式。目前，烂尾楼成为新的投资方式这充分说明投资行为的日趋多样化，不久前，烂尾了5年之久的中宁大厦被城乡集团收购则充分说明了烂尾楼已经成为投资的新宠。据统计未来三到五年CBD将会面临非常激烈的市场竞争压力，最顶级的写字楼很稀缺，高端项目如此受欢迎主要还是受目前北京市场写字楼高端项目供应缺乏的影响，今年写字楼高端项目屈指可数，形成巨大的市场缺口。CBD的区