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套型建筑面积是文字游戏 2006-07-04 09:07:00 “国六条”的实施，使很多普通购房者雀跃。毕竟以往遥不可及的房子，距离自己越来越近了。政策规定以后开发的房屋将有70％以上是套型建筑面积在90平方米以下的。可是一个在以前很陌生的名词也随即出现在我们眼前———套型建筑面积。 ??? 究竟“套型建筑面积”是多少？不仅读者不明白，最近连建设部官员也“犯糊涂”了，先是有官员出来说，相当于100~105平方米的套内建筑面积，但又有官员出来否定，称这个提法不正确。 ??? 记者近日致电建设部政策研究中心主任陈淮，陈淮指出，《住宅设计规范》对该概念有明确定义。当记者询问该如何与套内建筑面积换算时，陈淮认为，简单推断为100~105平方米是不正确的，因为每一套房子的系数都不同。 ??? 除此之外，陈淮不再作其他解释。记者按照该规定，邀请业内人士进行推断，得出的结论是：90平方米套型建筑面积，换算为建筑面积(市场上所指的销售面积)，将绝对大于90平方米，甚至有可能相当于115平方米，或者更高。 　　疑问一　解释“套型建筑面积”要查资料？ ??? 对于非建筑设计专业人士来说，“套型建筑面积”是一个新词，很多从业多年的地产商也不清楚这个词的含义。 ??? 记者上网搜索得到，《住宅设计规范》于1999年3月24日以建标＜1999＞76号文公布，1999年6月1日起施行。该《规范》3.5.2条确实有关于“套型建筑面积”的相关规定：“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”。 ??? 什么是“套内使用面积”？“标准层使用面积的系数”又是多少？为了弄清楚以上问题，记者很费劲地翻查了相关资料。 　　疑问二　“套内使用面积”不计阳台？ ??? 根据该文件的明文说明：“套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”；“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”；“阳台面积应接结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内”。后附的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999条文说明再次解释说，“阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。” ??? 根据以上表述，“套内使用面积”由于不计入阳台等面积，将远远小于目前地产商卖房所指的每套住宅的套内使用面积。 　　疑问三　“标准层使用面积系数”几何？ ??? “标准层使用面积系数”到底几何？这是一个更说不清楚的概念。有建筑师对记者说，事实上，这差不多相当于“实用率”的概念。对于多层、小高层住宅而言，由于公摊面积较少，实用率相对较高，可达到85％~90％，甚至更高；对于高层住宅而言，实用率较低，一般为80％~85％。 ??? 疑问四　建筑面积可达115m2？ ??? 根据两者相除，得出的结论是：90平方米的“套型建筑面积”，如果换算成现在市场上所指的“套内建筑面积”，将绝对大于90平方米。 ??? 计算得知：如果标准层使用面积系数达到85％~90％，每套房子的套型建筑面积与建筑面积一般会相差10~15平方米。如果为80％~85％，每套房子的套型建筑面积与建筑面积一般会相差15~25平方米。这就意味着，高层住宅以90平方米的套型建筑面积作为大户型与中小户型的分水岭，反映到建筑面积上就约为100~115平方米。 　　疑问五　开发商可以做得更大？ ??? 有业内人士根据文件推断后，十分肯定地答复记者，根据《住宅设计规范》，每套住宅的“套型建筑面积”与目前地产商卖房所指的每套住宅的建筑面积(销售面积)，根本不是一回事。 ??? 该人士认为，假如从文件推算，套内使用面积不把阳台、烟囱、通风道、管井等的面积计入，所以开发商完全可以做大阳台，并且可以在“系数”方面做文章，增大公摊部分，让系数做到80％以下，这样一计算，甚至还可以超过120平方米。 ??? 该人士坦言，“如此一来，要做成次豪宅也是可能的”，住宅项目的70％可以如此操作：以套型建筑面积90平方米，亦即售房建筑面积110多平方米的三居室为主体。其他一居室、二居室和四居室以上占项目的30％。这样的住房结构比例，也符合市场需求。 　　《住宅设计规范》规定相关公式 　　套型建筑面积＝套内使用面积/标准层的使用面积系数 ??? 分子：套内使用面积＝卧室＋起居室(厅)＋厨房＋卫生间＋餐厅＋过厅＋过道＋前室＋贮藏室＋壁柜等 ??? 分母：标准层的使用面积系数＝80％~90％ ??? 套内建筑面积＝套内使用面积＋阳台的一半面积等/80％~90％ 　　消息回放 　　房地产业司司长明确两条“最疑惑” ??? 日前，建设部房地产业司司长沈建忠对“国六条”细则的“七成以上住宅要建套型建筑面积90平方米户型”作出解释，称套型建