彰武皇家大院2014年营销方案调整新分解.ppt

内容拓展——行销拓客 由看房车+置业顾问+直销小组，形成多个机动的“移动售楼处” 坐销、行销、直销一体化——移动售楼处 变“集团化多兵种作战”为“特种兵小组突击” 无论是一期后续规划的合理产品，还是二期新规划的刚需洋房，企事业单位、学校、医院等办公区依然是意向客户的集中地。针对这类客群，把握作息时间在下班、午餐时段进行集中派单或排礼品推广。 ——办公区域集中推广 内容拓展 [水果派发]：利用上下班人流量较大的时间段，在目标客户的商场及办公大楼派发贴有项目信息贴的水果（例如：橙子，苹果），通过水果派发，项目得到很好的口碑宣传，挖掘更多的零散客户进行到访团购。 [渠道2] 水果派发 关键节点启用 办公大厦 策略 落地 内容拓展 消费与生活场所直销---案例： 珠海佳兆业派发“橙”果礼品 。 项目营销策略 内容拓展 龙湖紫都城派发“老雪花” “干杯吧，青春！”沈阳龙湖紫都城倡导“青春范”，在沈阳各地铁站派发沈阳名片——“老雪花”啤酒，让过往行人深觉“暖和”。 二大营销策略决胜2014 客户维护：利用老带新政策及暖场养客 Ⅱ 利用老业主和项目今后成交的业主，进行资源的利用，老业主成功介绍新客户成交，老客户可获得一定数量现金奖励，新客户可在原有优惠基础上再打一定折扣。（具体优惠及奖励待定） [方式] 老带新启动 亲情口碑式营销 资源利用 客户 维护 户外 短信 平面 网络 外展 路旗、LED、车体、公交亭 短信 报纸、内刊 新闻、论坛、QQ群、微信 移动售楼处 新品起势与商业形象建立 开盘期与加推期硬广投放，阶段性软文配合 针对刚需产品的年轻客户有效手段 变固定的外展点为灵活的移动售楼处 资源短信持续，定点短信阶段性覆盖 营销广告线 密集投放，精准轰炸 将产品热销信息发布到各房产q群、微信群、房产中介公司等，在行业内，大面积广泛发布项目销售快讯，引发其讨论，形成热点话题，提高项目曝光度，进行房产热点话题炒作，促进来电来访率。 房地产业内传播 病毒式传播 零成本 策略 落地 每个月配合销售节点编辑短信内容，要求主题明确，能够吸引客户来电来访。可尝试发送区域短信，凡是进入本项目周边区域的客户均可收到项目短信， 皇华·皇家大院，详询0418-XXXXXXXX 短信投放 大批量频繁投放 低成本 策略 落地 在项目关键节点，投放至出租车内的媒体，通过车体座套的流动性，实现释放项目的信息，提高上客量，促进成交 出租车内媒体 流动媒体 迅速传播 阶段性投放 策略 落地 针对项目情况，主要寻找街道或是楼盘社区。在早、晚人 流量最大的时段，占据主要街道、商业区大型商场门口、医院门口、学校、小区门口行进宣传。定岗定人在企事业单位上班或下班时间进行宣传，以此挖掘准客户。 DM拓客 地毯式营销 全年度配合 策略 落地 营销执行计划 总体分析： 从技术指标来看，总体容积率，车位数，商网、公建及幼儿园基本满足设计要求，整体布局合理，动线规整。； 景观配套，教育配套，台地层次设计一应俱全，绿化率43%，符合洋房标准。； 具备酒店大堂式入户，主景观带，水系等品质设计。 小高层产品调整为多层产品 户型面积配比： 主力户型集中在80-90面积段，洋房产品存在110-130面积段大户型，多层产品中夹杂50㎡小户型（仅18户），应对市场需求且供货量不大。 开发节奏 样板示范区 2014先期开发产品 后续根据销售状况可调整产品 2014年度主要销售中央景观带以东部分产品，西组团随销售反馈可以进行调整。 项目价值取向： 真正的花园洋房，标新立异； 高品质，经济合理； 温馨居住； 形象体面； 亿元景观；竞争力因素： 高端、环保、绿色、生态、宜居、大盘、情景、欧式、观赏性、舒适性、超值 有社区级商业整体品质的支持； 有价值感能吸引眼球的建筑立面设计； 全功能紧凑产品； 总价低、高性价比。 PART 5本项目营销战略及执行计划 目标导向行动 年度 销售任务 市场突围 产品力压群雄 品牌形象根筑 营销出奇制胜 根据项目目前的销售情况，也多次深入分析了阻滞项目销售的几个关键因素，其中，产品力问题、客户信心不足和县城的消费习惯成了压在客户心上的三座大山，现有产品销售对这三个因素采取的营销博弈并未占到便宜，在2014年度营销过程中对于新产品研发和助力推广是我案制胜的关键。 问题引发思考 我们的优势 ？ 房地产项目销售主旨在与传达自身优势与合理规避劣势，常见的考评属性有地段、产品、品牌等，正确认知自身的优劣势是做好营销的第一步。 我们的优势 ？ 地段 产品 营销 品牌 地段优势案例——鑫丰地产 鑫丰地产是沈阳著名地产商，在铁西和皇姑相继开发十余个项目，每个项目所在的位置都是城市的黄金路段，产品基本都分布在北二