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资阳市2015年地价状况分析报告
四川盈信天地土地评估有限公司
二○一五年十二月
目 录
一、概述 1
(一)城市地价监测范围 1
(二)监测时段 1
(三)监测数据来源 1
(四)资阳市城市地价的价格内涵 1
(五)地价监测指标 3
(六)重要概念的解释 3
二、城市地价水平及变化趋势 4
(一)整体地价水平与整体变化趋势 4
(二)不同用途地价水平与变化趋势 4
(三)不同区段地价水平与变化趋势 5
三、城市楼面地价与房价对比分析 7
(三)楼面地价增长率与房价增长率比较 8
四、城市地价与土地市场协调状况 8
五、城市地价与房屋市场协调状况 9
六、社会经济环境协调状况 10
七、背景情况与未来趋势分析 11
(一)城市地价变化的背景及存在的问题 11
(二)未来地价变化的趋势预测 12
一、概述
(一)城市地价监测范围
本年度的城市地价监测范围与资阳市2014年城市地价动态监测范围一致。商业用地的监测范围以现行基准地价的1-4级区域(东至:成渝客运专线;南至:松涛镇卫生院;西至:成渝高速公路;北至:外环路),面积约为59平方公里;居住用地的监测范围以现行基准地价的1-3级区域(东至:天生村;南至:松涛镇卫生院;西至:成渝高速公路;北至:外环路),面积约为59平方公里;工业用地监测范围:(城市主城区、建成区、等),具体分为三大部分:一是监测点的地价数据,在监测点体系的基础上通过市场调查与评估的方式获得;二是土地市场和房产市场的交易数据,通过调查土地和房产的买卖价格获得;三是与地价相关的其他数据,主要来源于有关统计资料根据《城市地价动态监测技术规范》,201年度资阳市地价监测的指标有:(1)地价水平值,主要反映地价水平高低的状况;(2)地价增长率,主要反映地价的变化幅度;(3)地价指数,主要反映不同时点的地价水平相比较的相对关系。重要概念的解释(1)地价指正常市场条件下土地使用权价格。本报告所称地价指的是资阳市整体地价,不是具体交易地价或者局部地区地价。
(2)地价水平值是反映地价水平高低的指标,采用平均地价表示。需要说明的是,由于地价水平值所对应的是区域性的土地区位和土地使用条件,主要用来衡量区域整体地价水平的高低,具有很强的宏观指标意义。本报告所称地价水平值分为综合地价水平值、商业地价水平值、居住地价水平值和工业地价水平值四种。其中,综合地价水平值不是指综合用途的价格水平值,而是三种不同用途地价水平值的平均处理值。
(3)地价增长率是反映同期地价水平增长程度的指标,通过本年度(监测年)与上一年度同期地价水平变化比较计算得到。
(4)地价指数是反映不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系,以地价水平值比值的100倍表示。地价指数按基期不同分为定比地价指数和环比地价指数。本报告所称地价指数为定比地价指数,是以200年的地价水平值为基数计算得出的。同时,报告中地价指数分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数。
(5)监测点地价是指为城市地价动态监测设立的各个监测点的土地价格水平值,通过评估或市场交易地价修正得到,是一种技术性的地价。二、地价水平,万/亩 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 综合地价整体水平 617 627 672 647 649 定比综合地价指数(%) 116.20% 118.08% 126.58% 121.85% 122.22% 环比综合地价指数(%) 101.82% 101.62% 107.18% 96.28% 100.31%
图1 资阳市地价整体水平变化图
(二)不同用途地价水平各类用途中,2015年商业地价水平值为元/平方米,居住地价水平值为元/平方米,工业地价水平值为元/平方米。商业地价、居住地价、工业地价水平呈梯状排列,水平值之比为1:0.:0.30。商业地价最高,工业地价最低。不同地价水平。 区段总面积(平方米) 2014年度地价水平
(元/平方米) 2015年度地价水平
(元/平方米) S001 1477685.30 2355 2378 S002 468058.59 2365 2388 S003 2521797.00 1606 1623 S004 2583084.40 1558 1575 S005 2477936.30 1123 1136 S006 1086176.40 1136 1149 S007 3546374.20 1518 1535 S008 5465380.60 1117 1130 S009 4438891.10 1138 1150 S010 4482229.40 1142 1150 S0
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