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实战兵法 -? 风险八：重建筑设计轻商业规划 大型商业地产项目的特性除投入资 金大、周期长之外，另一特点是招 商应先于设计。 国外 Shopping Mall 多是等 80% 以上主力店 确定后才开始整体设计工作。 发展商在未明确商家的情况下就开始设 计，往往会因缺乏定向设计依据，盲目的 规划设计只能增加前期成本和后期招商难 度。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 实战兵法 -风险九：忽视商业开发专业化需求 ? 商业地产项目由于其体量大、投资高、回 报周期长等特点，大型商业设计是特殊专 业中的专业领域。 ? 国内现有发展商多由住宅产品起家，商业 地产明显区别于住宅开发，开发模式更加 复杂，完全不能套用。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 实战兵法 -风险十：交通弊端阻截客流 ? 交通的畅通和人流的多少，是衡量一个商 业地产项目成功与否的标准。 ? 一个商场如果日客流量达 20 万人，那么商户 的车加上客户的车一般需要 2000～2500 个车 位才能容纳。 ? 但据了解，目前很多商业地产项目绝大多 数停车场，所设车位一般都只在 30 30～280 个 之间，特大型的停车场车位也不过 800 800～ 1000 个，与商业项目规模根本无法配套。 案例 如北京某大型 Shopping Mall 就因消防设计 不符合规范而卡壳，被迫做出方案调整， 浪费了大量时间、精力。 因此只有擅长大型商业建筑规划设计，拥 有丰富设计经验的专业设计机构，才能在 设计中少走弯路，节约时间和成本。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 实战兵法 - ? 风险十一：招商不专业 商业地产招商人员多来自中介，形 成招商不专业招了也白招，留下后 遗症害死发展商。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 实战兵法 - 风险十二：招商难度大主力店开业后小主力还没有 影子 招商的难度大主要原因在于如下四个方面： 项目建设期较长，主力店群对项目业态 变化趋势把握不住，不容易与开发商结成 合作联盟。 装修进度影响中小店群的入驻。虽然有 项目装饰效果图，但中小店主的担忧是有 一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场 地发展新的分店。 功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决 策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的 商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对 于项目和各店经营大大帮助，而一旦某一类商店 或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能 不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力店或 同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影 响了整体的经营。 在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也很重要 营运商较低的知名度和缺乏经 验，使招商难度进一步提高。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、-实战兵法 主题突出结构合理 MALL 集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功 能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超 市、 品牌专卖店等各种零售业态，故定位 于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享 受。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （1）实战兵法 -商业地产项目商业业态 ? 是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营 模式或营业形态。 ? 商业地产项目的商业业态规划，则是指充分利用 各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的 成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营 业项目所进行的规划。 ? 商业地产项目业态规划是一个商业项目整体性的、 具有战略意义的商业组