[二手房交易划分为交易前.docVIP

二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍然无法求得平衡。 因此提醒大家，在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题： (1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 (2)告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 (3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 (4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。 (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。 延伸阅读： 无产权证房屋交易引纠纷 购二手房须看清两证 二手房交易需要注意六点 化解房屋交易风险 (6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。 (7)结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。 (8)附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。 (9)迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。 希望对你有帮助 以下介绍房屋买卖过程中所需缴纳的税费，包括签约阶段、房屋交付阶段、以及产权办理阶段的房屋买卖税费。 　　一、签约阶段应缴纳的税费 　　1.印花税 　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，签订产权转移合同应按合同所载金额的万分之五缴纳印花税。依据上述规定，对购房合同而言，房屋买卖双方均应缴纳印花税，税率为合同约定购房款的万分之五，于购房合同办理预售登记时缴纳。 　　二、房屋交付阶段应缴纳的税费 　　1.契税 　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，转移土地、房屋权属，承受人应按规定缴纳契税。根据《北京市契税管理规定》和《北京市人民政府关于修改〈北京市契税管理规定〉的决定》(2002年市政府令100号)的规定，从2002年7月1日起，北京市契税税率按成交价的3%征收。其中个人购买普通住宅，在3%税率基础上减半征收契税，即按1.5%的税率征收契税;购买非普通住宅，即购买别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格(4716元)一倍以上的高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策。上面提到的普通住宅是指每建筑平方米销售单价低于两倍的上年度住房平均价格的住宅房屋(别墅、度假村除外)。在此需提醒的是，普通住宅与非普通住宅是以每建筑平方米的销售单价为标准进行区分的，对于按套内建筑面积计价的商品房，应将套内建筑面积单价转换为建筑面积单价后区分房屋性质。 　　按相应契税减免规定，个人购买房屋遇下列情况时免征契税： 　　1)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。 　　2)凡1999年7月13日之后因土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，被拆迁人在政府发布拆迁公示或拆迁许可证后，重新签订购买土地、房屋权属合同的，其购买价格没有超过货币补偿额的部分，免征契税，超过部分，按规定纳税。 　　3